近年來，長租公寓租賃企業(yè)接連“爆雷”，租客和業(yè)主都深受其害。
為加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為，防范住房租賃企業(yè)風(fēng)險，保障住房租賃資金安全，維護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，11月5日下午，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市市場監(jiān)督管理局等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)>的通知》(簡稱《辦法》)，新政策針對性解決了長租公寓租賃企業(yè)“高進(jìn)低出”“長收短付”“租賃貸”等高風(fēng)險經(jīng)營模式問題，加強(qiáng)租賃資金管理，提前防“爆”、堵“漏”。
問題1
住房租賃企業(yè)如何開設(shè)資金監(jiān)管專戶?
住房租賃企業(yè)應(yīng)在鄭州市范圍內(nèi)，選擇一家已與鄭州市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(簡稱“市房屋租賃平臺”)對接的銀行(適時公布)，設(shè)立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶(簡稱“專戶”)，并簽訂全市統(tǒng)一的資金監(jiān)管協(xié)議。
同時，在該銀行開立結(jié)算賬戶(基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶)，用于承接專戶釋放的資金。住房租賃企業(yè)應(yīng)將專戶信息在經(jīng)營場所顯著位置、房源發(fā)布平臺、房屋租賃合同中明示。
住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立專戶時，應(yīng)與銀行簽訂《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議》，按要求明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及程序。
問題2
對住房租賃企業(yè)收取租金有什么要求?
住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承租人在租賃合同中明確約定按照本《辦法》通過專戶進(jìn)行收付租金、押金，不得通過其他銀行賬戶或第三方支付平臺收取。
住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，住房租賃合同中不得包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。貸款資金只能劃入借款人(承租人)賬戶。
問題3
正常情況下租金、押金如何釋放?
對收取承租人租金周期超過3個月(含)以上的住房租賃合同，自租賃合同生效一個月起，監(jiān)管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業(yè)。收取承租人租金周期少于3個月的住房租賃合同，租金入賬后次日釋放。無論是否超過3個月，最后一個月的租金在資金監(jiān)管解除時釋放。
租賃合同期滿后10日內(nèi)，租賃雙方未提出異議的，該合同對應(yīng)的資金監(jiān)管自動解除，監(jiān)管銀行向住房租賃企業(yè)釋放剩余租金并將押金退回承租人。
具體分兩種情況：
其一：
如果租客一次性繳納3個月甚至半年以上的租金，這些租金將會先進(jìn)入專戶，每月結(jié)束后將當(dāng)月租金打給租賃企業(yè)。
比如你跟××公司簽訂租賃協(xié)議，約定押一付三，那么，你將押金和三個月的租金一次性打入專戶，每住完一個月，專戶會向租賃企業(yè)撥付當(dāng)月租金。
其二：
如果租客一月一繳或者兩月一繳租金，那么這筆預(yù)付的租金到達(dá)專戶后，將在次日撥付給租賃企業(yè)。
所以，租金一月一繳或者兩月一繳，對于租賃企業(yè)來說到款更快，這樣就最大限度地避免租賃企業(yè)收集過多的租金，減少其跑路風(fēng)險。
此外，還有一個更為重要的影響是，租房押金不再直接交給租賃企業(yè)，而是交給了專戶，這樣租賃企業(yè)在租約到期之時，想找理由克扣押金就變得更難。
問題4
住房租賃企業(yè)違反資金監(jiān)管辦法如何處理?
《辦法》明確了約談告誡、責(zé)令整改、實行信用扣分、發(fā)布風(fēng)險提示、暫停網(wǎng)簽備案、暫停資金釋放、取消財政資金扶持等處理措施，并依法抄送市場監(jiān)管、發(fā)改、公安、城管、網(wǎng)信和稅務(wù)等部門實施聯(lián)合懲戒。
法律法規(guī)有明確規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。其中，未按規(guī)定開設(shè)專戶、逃避資金監(jiān)管的，每發(fā)現(xiàn)一次扣除信用分10分。
承租人發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)拒絕執(zhí)行住房租賃資金監(jiān)管的，可向轄區(qū)住房保障部門舉報。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)租賃企業(yè)30日內(nèi)未使用專戶收付資金的，通過市房屋租賃平臺向市住房保障局反映相關(guān)情況。
此外，根據(jù)《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》(鄭房〔2021〕72號)第七條規(guī)定，現(xiàn)將第一批已與鄭州市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺完成系統(tǒng)對接的3家銀行予以公布。鄭州市范圍內(nèi)從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)選擇一家監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，開立唯一的專戶，按要求將承租人繳納的租金、押金納入監(jiān)管。
小提示
租金是如何進(jìn)行監(jiān)管的?《辦法》的施行又是否涉及個人房東與租戶?就這些大家關(guān)心的問題，相關(guān)人士向頂端新聞·河南商報記者進(jìn)行了解釋。
1.《辦法》約束的是住房租賃企業(yè)與租客之間的租金事宜，旨在降低租賃企業(yè)資金鏈斷裂或攜款跑路風(fēng)險，并不涉及“個人房東對個人租客”的租賃行為;專指住房，非住房不適用。
2.住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)與租客在住房租賃合同中約定使用監(jiān)管賬戶支付租金押金，并辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。
3.租客支付的租金需先到達(dá)監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管賬戶釋放給租賃企業(yè)。(頂端新聞·河南商報記者高瞻展張麗)
