往年樓市都有“金三銀四”“金九銀十”之說，意思是這四個月房子好賣。今年則不同，青島樓市跑出了“淡季不淡”的佳績。
根據青島新聞網的統計，2020年7月青島新房成交共計16122套，環比6月份(15912套)微漲1.3%;同比2019年7月來看，今年7月新房成交總量更是漲幅不小，為24%。
其中，7月青島新建住宅成交14234套，占7月新房成交總量的88%。下圖是近一年來青島新建住宅成交情況。
可以看到，青島7月份延續了6月份的行情，新房成交套數是近一年來最多的一個月。
另外，青島二手房表現也是不錯。2020年7月青島二手房共計成交7105套，環比上漲6%，同比2019年7月上漲32%，其中成交普通二手住宅6801套，也是近一年來成交套數最多的一個月。
對比新房、二手房成交情況可知，在成交套數方面新房已連續兩個月、二手房已連續四個月突破年內成交上限，可謂是跑出了“銀六金七”的感覺。
下表是2020年7月份青島新房、二手房分區市成交情況：
這個表可以發現幾個特點：
一是西海岸新區新房和二手房成交數量都是各區市最多，說明西海岸新區樓市是很活躍的。
二是新房成交套數最多的是西海岸新區、即墨區、城陽區、膠州市、高新區，說明青島新房需求已經外溢到郊區，而二手房成交量集中在市區和近郊區，這是青島房子成交量的分化。
新房成交量的外溢，同時說明青島城市半徑的擴大，今后“內工外宿”將是一個常態。
三是我在表中算出了各區市新房和二手房成交套數的比值，這個比值小于1 ，說明這個區域已處于二手房市場;大于1，說明這個區域還處于新房市場。
我們要知道一點，新房要賺錢最終都要作為二手房賣出去的。這個比值越大，說明二手房市場相對新房越不活躍，投資買房風險也就越大。
當然風險越大，并不意味著收益越小，機遇往往就隱藏在風險中。市南、市北、李滄小于1，其他區市大于1，這也與新房供應量有很大的關系。
要在這種復雜局面下買房賺到錢，就得綜合評估風險與收益，找到合適的區域。
青島樓市除了成交套數上漲外，房價也出現了反彈跡象。
根據國家統計局的數據，6月份青島新房價格環比5月上漲0.8%，二手房環比上漲0.2%。
青島樓市量價同漲，不少買房的小伙伴就來問我，是不是青島的房價要大漲了，什么時候買房合適?
我想說的是，青島的樓市基本面還沒有改變，要買房的你不必慌，還有時間好好選房。
下面看下影響青島樓市的幾個關鍵指標情況：
一是庫存。
新房方面，根據銳理數據的報告，2020年上半年青島新建商品房存量增至26.23萬套，3106萬㎡，以近6個月的月均去化量來計算，去化周期約需要28個月。這其中，住宅存量共計14.96萬套，1882萬㎡，去化周期為19個月。
從庫存分布區域來看，西海岸、城陽、膠州、即墨這幾個郊區存量最多。但城陽有共有產權政策加持，去化周期最短，西海岸雖然庫存多，但成交也多，供需兩旺。
反觀即墨與膠州，去化周期已經達到36-37個月，遠超出全市的整體水平，去化壓力陡增。上半年兩個區的表現并不亮眼，下半年面臨年終大考，似乎只能用“以價換量”的方式來吸引更多的買房者。
另外，根據易居研究院的數據，今年上半年青島新房庫存同比去年增長了54%，市場前景不容樂觀。
二手房方面，截止到今天(8月4日)10:00，貝殼網上面青島二手房在售量為78685套。根據我的監測，今年3月20日貝殼網是68413套，4個月時間上漲了10272套。
若再加上其他平臺的房源，青島的二手房在售量應在10萬套以上，按照7月份的成交量，也得有14個月的去化時間。
僅從房子庫存來看，青島的樓市現狀并不樂觀，隨著庫存的增加，這種狀況將更加嚴重。
二是政策。
都說中國的樓市是政策市，樓市行情受政策的影響是很大的。
今年4月份青島試圖放松調控政策，最后還是收回了。而城陽搞得共有產權，在各方壓力下也是收緊了。
青島最新的調控政策發布于2018年4月份，距今已有2年多，其中對樓市影響最大的是“5年限售”，可謂是一招致命。
青島樓市的買賣雙方都在等調控政策的放松，從近期的政策指向來看短期內毫無希望。
近期以來，我國多場高級別會議都重申了“房住不炒”，向市場傳遞出明確信號。
7月24日，房地產工作座談會強調，“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策”。
7月30日，政治局會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
各大城市很快對會議精神進行了落實，僅7月以來，已有多個城市圍繞收緊購房資格、限制資金違規進入房地產、支持無房家庭購房、抑制投機炒房等方面進行調控。
三是貸款利率。
今年的LPR利率已經降了兩次，但這兩次對于樓市用到的5年期貸款都是差異化降息，國家不希望資金流入房地產的意圖明顯。
另一方面，今年已進行過多次嚴查消費貸違規進入樓市的行動，這一系列行動可以說動搖了“炒房”的根本，去年以來已經鮮少聽到過“炒房致富”的神話了。
而對于青島市場，房地產金融環境更加惡劣一些。下表是7月份全國34城的主流貸款利率。
青島的首套房、二套房貸款利率在全國都是偏高的。
LPR利率是降低了，但實際執行時又加點了，青島樓市的金融環境并沒有明顯放松。
四是韭菜少了。
在國家“房住不炒”政策的宣傳下，很多年輕人的置業觀已經發生了改變，他們只買一套房甚至不買房，再也不像父輩那么鐘愛房產。
另一方面，青島對外市人口的吸引也顯不足，2019年青島常住人口只增加了10萬人，最多也就有5萬家庭的購房需求，再加上本市的買換房需求，尚不足以對沖青島的新房、二手房庫存。
基于上面4個指標，我認為青島的樓市基本面還沒有發生扭轉，未來一段時間房價和成交量仍將以穩為主。
同時，新房、次新房和老破小，市區、近郊區和郊區、遠郊區，樓市都將會發生分化，優質區域的優質資產會升值，劣質資產會繼續貶值。
