中駿商管發布拆分中駿商管全球發售預期規模與發售價范圍的公告稱，擬全球發售5億股股份，其中香港發售股份5000萬股，占此次發售規模的10%，國際發售股份4.5億股，另有15%超額配股權。

信息顯示，2021年6月21日至6月24日招股，預期定價日為6月24日。發售價范圍每股3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股，入場費約4646港元;BofA SECURITIES及UBS為聯席保薦人，預期股份將于2021年7月2日于聯交所主板掛牌上市。

按上述定價范圍，若連同額外配額成功發售，中駿商管籌集資金不少于21.28億港元(2.75億美元)，最多不超26.45億港元(3.41億美元)，若配額不成功當前籌資資金不少于18.5億港元(2.38億美元)，最多不超23億港元(2.96億美元)。

此外，中駿商管的市值將介乎于74億港元-92億港元之間，中駿控股集團持股62.43%。

在管面積1620萬方

中華網財經此前報道，據聆訊后資料集顯示，截至2020年12月31日，中駿商管在中國18個省、市及自治區的54個城市擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。在管總面積為中國商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第15位。

其中，商業物業組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項目，如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場等。

商管收入占比提升至46.3%、住宅管理收入占比下降至53.7%

收入方面，中駿商管收入由2018年的3.97億元增長至2020年的8.05億元，凈利潤由2018年的3480萬元增長至2020年的1.63億元。其中，商管收入由2018年的1.52億元增加至2020年的3.73億元，占物業總收入的比例從38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物業總收入的比例則從2018年的61.6%下降至去年末的53.7%為4.32億元。商管收入占比逐年增長。

過于依賴母公司

值得注意的是，與大多數未上市或剛上市的物業公司一樣，中駿商管亦存在過于依賴母公司的問題。

截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團開發和共同開發的，占住宅物業管理服務分部總收益約97.7%，商業部分的數據則為99.4%(如下圖)。因此，中駿商管已提出，要通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積。

2020年新開14座購物中心未完成拓展目標

實際中駿集團對于開拓商業項目的雄心與完成結果又怎樣呢?據公開報道顯示，黃朝陽的兒子、公司助理總裁黃倫此前曾對外表示，至2025年，公司將布局100座購物中心，租金目標45億元。同時，公司還將布局20萬間長租公寓，屆時長租公寓資產規模將至600億元，租金規模將至100億元。

中華網財經從中駿集團2020年年報中了解到，有關商業管理及住宅物業管理業務的數據顯示，2020年新增項目中，14個為世界城購物商場項目，未完成去年拓展目標。

信貸風險：面臨與中駿集團有關的信貸風險

據聆訊后資料集中，對于存在的信貸風險，中駿商管表示，“我們的信貸風險主要來自貿易應收款項、其他應收款項以及現金及銀行結余。由于現金及銀行結余主要存放于國有銀行及其他中型或大型上市銀行，故我們預期不會面臨有關現金及銀行結余的重大信貸風險。我們預期將不會因該等交易對手方不履約而產生任何重大損失。”

“中駿集團為我們的最大客戶，因此我們面臨與中駿集團有關的信貸風險。我們預期與貿易應收款項及應收中駿集團款項相關的信貸風險較低，因為我們認為中駿集團具有強大的能力履行近期的合約現金流量義務。”

中駿集團債務結構優化依舊不可忽視

實際上中駿集團的相關信貸風險怎樣呢?總負債方面數據顯示，2017年-2020年，中駿集團控股負債合計分別為，496.17億元、793.51億元、1190.96億元、1314.62億元四年來負債上漲了164.95%，且債務在2019年率先比銷售額提前破千億元。

中華網財經此前報道，雖然中駿集團整體債務情況有所緩解，但是，對債務結構的優化依舊不可忽視。據中駿集團發布的2020年年報數據顯示，2020年中駿剔除預收賬款貨物資產負債率為68.7%，凈負債率進一步降低至59.2%，非受限現金短債比為1.3倍，期內實現三道紅線全面達標;平均融資成本下降至6.5%。

而另一方面，年內中駿EBITDA覆蓋率約2.5倍，總債務對EBITDA的比率改善至5.8倍;未來一年內還款占比少于30%，三年以上還款占比仍高達46%。

募資用于收并購擴大規模等

對于IPO所得款項用途，中駿商管今次集資所得，約50%將用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商，以擴大集團的業務及多元發展集團的服務種類;約25%將用于投資科技，以改善服務質量、客戶體驗和參與度，并提高集團的運營效率;約10%將用于擴展價值鏈上業務，并多元發展集團的增值服務種類;約5%將用于吸引、培養和挽留人才以支持集團的發展;約10%將用于一般業務用途及營運資金。

安踏、恒安董事任基礎投資者

此次中駿商管引入4名基礎投資者，包括安踏體育(2020)副主席兼執行董事丁世家的家族信托的控股公司和盛海外、恒安國際(1044)執行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及TX Capital，4名基礎投資者將合共認購5.43億元的中駿商管的股份，并設有6個月禁售期。按招股區間中位數每股4.15元計，相當于占是次上巿計劃發行股份的 26.2%。

具體而言，據基石投資協議的條款，公司同意按發售價向和盛海外控股有限公司發行及配發總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;King Terrace Limited(由許清流先生全資擁有的公司)同意認購總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;林婉瑩女士同意認購總金額2000美元(相等于約1.552億港元)的股份;此外，TX Capital Value Fund同意認購總金額1000萬美元(相等于約7760萬港元)的股份。