對于貝殼，2021 是個艱難的一年。
3 月 10 日在 2021Q4 財報電話會議上，貝殼董事長兼 CEO 彭永東表示 2021 年是貝殼「充滿挑戰，史無艱難」的一年，這些在財報中反映地尤為明顯。
2021 年貝殼全年的凈虧損為 5.25 億元人民幣，調整后雖然凈利潤為正，達到 22.94 億元人民幣，但是相比于 2020 年下降了近 60%。
從具體業務來看，貝殼找房 2021 財年總交易額（GTV）為 3.85 萬億元，同比增長 10.1%。其中，二手房交易的總交易額為 2.058 萬億元，同比增長 6.1%；新房交易的總交易額為 1.6 萬億元，同比增長 16.3%；新興及其他服務的總交易額為 1866 億元，同比增長 6.0%。
2021 年貝殼凈收入為 808 億元人民幣（127 億美元），同比增長 14.6%。但是相比于 2020 年增長 129%，增速明顯有所下滑。
截至美股 3 月 17 日收盤，貝殼最新股價為 12.87 美元，總市值約 154 億美元。相較 2020 年上市后的高點縮水超過八成，是同期除教培巨頭外，跌幅最高的中概股公司之一。
2020 年 8 月 13 日，貝殼找房在紐交所正式掛牌，發行價為 20 美元，上市當日股價大漲 87.2%，收于 37.44 美元，公司市值 422 億美元。上市后幾個月里貝殼股價一路上漲，最高時接近 80 美元，市值也超過 900 億美元。
但進入 2021 年，地產行業政策開始收緊，加上疫情的反復、創始人左暉的離世，處境艱難的貝殼 10 月被爆出大規模裁員，并在 12 月遭到渾水做空。
這也導致 2021 年下半年，貝殼業績大幅下滑。 根據財報，2021 年第三、四季度貝殼收入下滑，虧損也開始擴大，第三季度和第四季度分別造成了 17.65 億元和 9.3 億元的虧損。
2021 年第四季度凈收入為 178 億元人民幣（28 億美元），較 2020 年同期的人民幣 227 億元下降 21.5%。這個下降體現在各個業務方向上。貝殼的業務主要分為三個板塊，分別是現有房屋交易服務，也就是我們俗稱的二手房，新房交易服務和新興行業服務（家裝和家居以及租賃業務）。
2021 年四季度，二手房屋交易服務的凈收入為 60 億元，新房交易服務凈收入為 113 億元，房屋的總交易量同比減少三成多，其中二手房業務和新房業務的 GTV 同比降幅分別為 39.4% 和 12.2%。新興服務和其他服務的凈收入為 5 億元，同比下降 21.4%。
二手房買賣業務是貝殼的根基，2021 年下半年的二手房交易寒冬，是導致貝殼業績下滑的主要原因。
前文提到 2021 年全年，貝殼二手房業務 GTV 同比增長 6.1%，凈收入增長 4.5%，達到 319 億元 (50 億美元)。
但拆分到各個季度，如上圖所示，可以明顯看到 2021 年下半年，貝殼二手房業務的 GTV 和收入出現大幅下降。
貝殼平臺二手房交易總額的下降，主要是受到國內二手房交易市場大環境遇冷的影響。根據房天下，7-11 月代表城市二手住宅月均成交面積為 774 萬平方米，較上半年下降 35.1%，同比下降 37.3%，較 2019 年同期下降 12.8%。
但 9 月底以來，中央多次釋放積極信號，房地產調控政策風向邊際轉暖，多城市信貸環境有所改善。政策作用逐步傳導至市場，11 月代表城市二手房成交量環比小幅回升，但依然沒能恢復到上半年的水平。
總交易金額下降的同時，貝殼平臺的二手房交易貨幣化率卻在不斷提升，從第二季度的 1.47%，一路上漲至第四季度的 1.69%。
從某種程度上，這似乎印證了去年以來貝殼提高中介費的傳聞。2021 年初，根據媒體報道，貝殼相繼宣布在鄭州、重慶等城市上調中介費至 3%，而此前這一費率已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行。
但在 2021 年 7 月，一張關于調整中介費的截圖在網上傳播開來，主要內容是「房產交易中介費不得超過當地社平工資的 3 倍。」
以北京舉例，北京的平均工資是 1 萬 1，那么這個金額上限就在 3.3 萬。一套 500 萬元的二手房，按照北京地區原來 2.7% 的傭金比例計算，中介費 13.5 萬元，兩者差距高達 10 萬元。
雖然很快幾家中介公司回應「目前沒有接到相關通知」，這個消息不了了之，但政策對于中介機構可能產生的影響，卻已在投資者心里投下了「炸彈」。
疊加 7 月末住建部等監管部門持續釋放加大對房屋買賣等市場秩序整治的信號，以及平臺經濟反壟斷、中概股跳水的影響，7 月 23 日和 7 月 26 日兩個連續交易日（周五和周一），貝殼股價分別下降-10.94% 和-27.9%，至今仍未恢復元氣。
面對艱難的市場環境，彭永東在電話財報會議上提出了接下來的發展戰略：擁抱 2021 年的重大變化，在 2021 年底，正式啟動貝殼「一體兩翼」戰略升級。
2021 年底，貝殼發布「一體兩翼」戰略。「一體」即二手和新房交易服務賽道；「兩翼」分別為整裝大家居事業群（也就是家居裝修和家具產品）與普惠居住事業群。
貝殼方面對外表示，2022 年，貝殼的「一體」業務將實現三個目標：一是推動經紀人等服務者的專業化與職業化；二是貝殼會更關注品質前提下的房屋交易事業群經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；三是「一體」在 2022 年開始助力「兩翼」，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。
也就是貝殼現在將手伸向了家居裝修和家具購買這個賽道，打算將貝殼的業務范圍，擴展至從年輕人的租房買房到家裝的全方位覆蓋。
在家居家裝領域，去年貝殼對圣都家裝提出并購要約，并已獲得監管機構批準。據貝殼方面提供的數據，截至 2021 年底，圣都家裝已經進入全國 31 個城市開設 110 余家門店，在 2021 年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業務貢獻約 30% 的客源。
在另一翼「普惠居住」方面，貝殼于 2021 年成立普惠居住事業群，普惠居住包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。在基礎設施層面，貝殼正在推進租后管家服務，試點城市滲透率已經超過 80%。2022 年，貝殼計劃通過多元化的方式提供超過 10 萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。
但相比從鏈家時代算起布局了近 20 年的房屋中介業務，2021 年才開始發力的家裝業務，想要給貝殼帶來財務上的回報，還需要更多時間。
如上圖所示，雖然 2021 年四季度，貝殼第三業務的收入占比提升約一個百分點，但這主要是由于新房和二手房交易收入的減少。單看第三業務自身，2021 年四季度的收入為 5 億元，同比下降 21%。
