首批公募REITs上市不久，制度層面又迎來重大進展。

近日，發改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資[2021]958號，下稱“958號文”)，就試點區域、基礎資產范圍、募集資金用途要求等方面進一步提出指導意見，市場有望迎來更多的公募REITs產品。

公募REITs試點迎來新要求項目挖掘難度未減

“958號文”對公募REITs試點區域、基礎資產范圍、募集資金用途、資產質量試點區域、強化擴募、調整中介機構準入條件等16個方面提出了新的要求。

華安基金表示，“958號文”主要影響體現在4個大的方面：一是區域擴大，項目試點區域擴大至全國，符合條件的項目均可申報;二是新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等試點;三是進一步提高了首發規模的要求(10億元)，對原始權益人擴募能力進行量化要求(20億元)，鼓勵資產儲備豐富的發起人以體量較大的優質資產發行公募REITs;四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%。

南方基金基礎設施基金投資管理部把新要求概括為“一松”“一緊”。“一松”指資產類別上有所放松;“一緊”指原則上首發不低于10億，可擴募資產不低于首發的2倍，提高了首發門檻，對于原始權益人資質的要求更高了。

博時招商蛇口REITs基金經理胡海濱稱，公募REITs試點范圍的擴大對各市場參與主體具有重要意義。對于原始權益人來說，各個地區、持有不同基礎資產的原始權益人只要資產符合試點要求均可以申報REITs，不再局限于某些重點區域或某幾類資產;對投資人來說，符合公募REITs試點階段的基礎設施資產規模進一步增加，有利于公募REITs市場快速擴容，有利于公募基金尋找到更多的優質資產提供給市場，進而擴大公募基金規模。

盡管公募REITs所涉及的基礎資產范圍擴寬，但在標準嚴格、高度競爭的業態中，項目挖掘難度并沒有明顯下降。

海富通基金REITs業務部總監李曉飛認為，首批試點項目成功發行，平穩運行，很多企業對公募基礎設施REITs的態度也從觀望轉向積極探索，基金公司尋找項目的難度有所下降。但各家基金公司之間的競爭也更加激烈。在新增的試點行業中，基金管理人會優先選取市場空間大、現金流穩定性比較好的行業。

新華基金指出，公募REITs試點范圍放開后，理論上難度會有所降低，但能否挖掘出好項目，還要看審核機構對“有代表性”的理解和定義。目前基金管理人挖掘項目難度仍然很大。原始權益人的態度也非常重要，對產品認知不足的原始權益人，會認為發行REITs就是出售資產，或者將公募REITs理解為融資產品的，積極性相對不足。

戰略上積極尋找項目

隨著首批公募REITs的成功發行及平穩上市，市場對更多產品充滿期待。

招商基金副總經理歐志明表示，“958號文”推出，公募REITs將加強對于項目儲備的管理，各地更多符合條件的項目納入試點項目庫。未來公募REITs的發行有望達到常態化、規范化、市場化。

“業內正在籌備下一批項目，儲備項目包括倉儲資產、產業園、數據中心、特許經營權等多種類型，多位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區等公募REITs試點重點支持區域。”一位業內人士表示，第二批項目還沒有明確的時間表，但產品的推出是可以預見的。首批試點項目的申報得到了市場的廣泛響應，各省申報了大量優質項目，相信后續優質項目進度會及時跟上。

不少基金公司在積極行動。南方基金基礎設施基金投資管理部也表示將積極參與，盡早將項目推向市場。在人員配置方面，與南方資本母子公司充分聯動，在項目管理方面，配備了具有資深經驗的人員把控項目風險。

李曉飛表示，目前申報的試點項目正在按照監管要求加緊推進相關材料的補充，同時在多個領域均有一定項目儲備，根據“958號文”新增范圍和行業進行項目儲備。在戰略發展和人員配置上，設置了獨立的REITs業務部，成員均來自大型券商、資管、產業投資機構。

胡海濱介紹，博時基金成立了專門的REITs部門和專項REITs投委會，建立了與博時資本母子公司一體化的基金治理架構。博時基金從投研體系到銷售體系均已動員起來，采取“三拓展”策略，對央企、地方國企、優質民企建立專門的項目承攬及跟蹤機制。

華安基金表示，公司高度重視公募REITs業務，積極推動與其他業務伙伴的合作，開展對后續儲備項目的推進及盡調。儲備項目已陸續上報國家或屬地發改委基礎設施基金項目庫。“基金管理人能否行穩致遠，取決于對各類型不動產和產業的理解深度，以及是否能和資產持有人及原始權益人深度合作。”(中國基金報記者 方麗 陸慧婧)