房企中報季已經結束，整體來看，上半年房企毛利率普降，絕大多數凈利潤水平也已難回2019年同期水平。一方面，紅利時期退去，房企賺錢不易;另一方面，在監管趨嚴大背景下，房企加速降杠桿、降負債，力求使“三道紅線”回歸安全值范圍內。

有行業研究人士向記者表示，房地產行業“大浪淘沙”的進程在加劇，有房企脫穎而出，也有房企問題加劇。據記者整理發現，藍光發展等房企依然無法滿足“三道紅線”要求，未來融資和拿地速度均受不利影響。

毛利率普降

凈利潤表現難回疫情以前

根據最新發布的中報數據，《紅周刊》記者對房企的凈利潤水平進行排名發現，中國海外發展(以下簡稱中海地產)依然穩坐“利潤王”寶座，今年上半年實現凈利潤207.79億元，甩開第二名房企近60億元。

不過，和過往相比，中海地產的盈利能力卻大幅下滑，207.79億元的凈利潤規模不僅只比受疫情嚴重沖擊的2020年上半年凈利潤205.27億元微增1.23個百分點，還較其2019年中期凈利潤249.42億元下降16.69%。

在其背后，中海地產毛利率跌破30%，今年上半年中海地產毛利率為28.54%，低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

《紅周刊》記者梳理發現，除格力地產、上實發展、天健集團等個別房企外，鮮有房企的毛利率水平既呈增長趨勢且今年上半年毛利率水平又高于疫情前的2019年中期。

而毛利率的普遍下滑也讓房企凈利潤難回疫情之前成為常態，比如，在TOP10房企中，一半房企至今仍沒回到其在2019年中期的凈利潤水平。

某頭部房企在業績會上復盤自己凈利潤下滑原因時表示，公司開發業務、銷售業務增速相對有限。開發業務的利潤率又處于下降狀態，銷售業務當中地價占比不斷升高，從2017年到2020年，地價占售價比漲了17個百分點，它會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。而跟去年同期相比，今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%。總結起來就是，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，甚至是不足以對沖利潤率的下滑。

不過也有房企通過營業收入的大幅增長，彌補了毛利率下滑對凈利潤所帶來的沖擊影響。2019年中期、2020年中期、2021年中期，融創中國依次實現凈利潤102.86億元、109.59億元、119.89億元，呈持續增長態勢。此外，凈利潤逆勢持續增長的規模房企還有龍湖集團、世茂集團等。

值得一提的是，世茂集團、保利置業等房企均在業績會上表示，未來行業毛利率整體趨勢還會繼續下滑。且金科、龍湖等房企一致認為，未來行業毛利率水平將保持在20%～25%之間。不過據《紅周刊》記者梳理發現，在TOP100房企中，毛利率水平低于20%的合計32家，占比超三成。