暫時(shí)掉隊(duì)后，招商蛇口重回行業(yè)前十。

6月30日，招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2021年1-6月業(yè)績(jī)大幅上升，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為37.00億至47.00億元，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)305.04%至414.51%。

招商蛇口表示，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長(zhǎng);同時(shí)，以公司旗下萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REITs(基金代碼“180101”)作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期凈利潤(rùn)約14億元。

在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口宣布2020年簽約銷(xiāo)售金額2776億元、同比增長(zhǎng)25.91%，完成2500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的111%。同時(shí)，將2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為3300億元，對(duì)此，管理層表示“很有機(jī)會(huì)完成”。

財(cái)務(wù)方面，招商蛇口“三道紅線(xiàn)”全部達(dá)標(biāo)，為綠檔房企。2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債，率為58.54%，凈負(fù)債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，均符合“三道紅線(xiàn)”要求。招商蛇口在融資方面，也擁有極大的成本優(yōu)勢(shì)。4月26日發(fā)行一筆短期融資券，票面利率僅為2.75%，較今年一季度發(fā)行的兩筆短期融資券的3.10%和2.90%票面利率，利率水平進(jìn)一步下行。

業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)毛利率較高

2020年，招商蛇口銷(xiāo)售金額為2776億元，同比增長(zhǎng)25.91%。這一成績(jī)，也讓招商蛇口重新回到了行業(yè)前十。此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說(shuō)，希望公司穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能逐步地提升，目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長(zhǎng)。

此外，在整個(gè)行業(yè)面臨盈利下行的前提下，招商蛇口仍將毛利率保持在較高水平。據(jù)2021年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口毛利率為26.30%，較去年同期的25.59%提升了0.71個(gè)百分點(diǎn)。此外，凈利率為8.18%，較去年同期的5.64%提升了2.54個(gè)百分點(diǎn)。毛利率和凈利率均出現(xiàn)見(jiàn)底回升態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，2020年該公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約25.3億元，涉及北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、合肥、濟(jì)南、肇慶等地項(xiàng)目。蔣鐵峰曾坦承，計(jì)提減值準(zhǔn)備的主要是2016年、2017年限價(jià)政策下拿的高價(jià)地。

6月30日，招商蛇口披露2021年半年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告。2021年上半年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)37億元-47億元，較上年同期增長(zhǎng)305.04%-414.51%;基本每股收益盈利0.40元/股-0.53元/股，上年同期盈利0.05元/股。

招商蛇口表示，本報(bào)告期凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長(zhǎng);以公司萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約14億元。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還依靠于公司充足的土儲(chǔ)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-6月，招商蛇口拿地金額達(dá)671億，排名第6，相比去年同期的344億元，增長(zhǎng)了95%;全口徑新增貨值1887億元，權(quán)益新增貨值1153億元。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)公募REITs成功上市

為招商蛇口上半年帶來(lái)14億元凈利潤(rùn)的公募REITs就在6月中正式上市。6月21日，首批公募9支基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金上市交易，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs的發(fā)展進(jìn)入新階段。

在這其中，“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之一、粵港澳大灣區(qū)惟一一單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項(xiàng)目，其在認(rèn)購(gòu)時(shí)就獲得市場(chǎng)追捧。最終，該項(xiàng)目整體溢價(jià)率超過(guò)80%，發(fā)行規(guī)模達(dá)20.79億元。

這并非招商蛇口首次涉足基金領(lǐng)域，2019年12月10日，招商房托在港交所上市，作為央企發(fā)行的首只信托基金，以及繼越秀房托后，香港市場(chǎng)再次公開(kāi)發(fā)行的REITs產(chǎn)品，招商房托的上市引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

招商蛇口公募REITs獲批離不開(kāi)政策利好。去年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于公募REITs試點(diǎn)工作的通知，標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。5月17日，滬深交易所首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)，該批項(xiàng)目估值規(guī)模約315億元，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)潛在規(guī)模在萬(wàn)億元級(jí)別以上。

此外，公募REITs對(duì)于招商蛇口的意義在于，一方面公司可以盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，增強(qiáng)現(xiàn)金流;另一方面，利于公司向“輕資產(chǎn)”模式的轉(zhuǎn)型。

近年，招商蛇口開(kāi)始謀求“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，但結(jié)果并不如意。以郵輪產(chǎn)業(yè)為例，近兩年?duì)I收與毛利率均在下滑，從營(yíng)收來(lái)看，由2019年的6.42億元逐步下降至2020年的1.33億元;從毛利率來(lái)看，2020年的毛利率已轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，為-17.4%。面對(duì)業(yè)績(jī)下滑、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不順暢等種種問(wèn)題的招商蛇口，正在尋求多種途徑盤(pán)活資產(chǎn)。

園區(qū)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)也已成為招商蛇口成長(zhǎng)最為迅速的業(yè)務(wù)。2017年以來(lái)，園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)年?duì)I收以復(fù)合增速超過(guò)69%的速度，從不足60億元增長(zhǎng)至2020年的282.3億元。今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口就將集中商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展方向，并定下至2025年末實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心100個(gè)、持有營(yíng)收100億元的“雙百計(jì)劃”目標(biāo)。