從試營業到正式開業再到當前，一年多的對外營業并沒有讓芳圓里IDMALL“火”起來。近日，北京商報記者走訪該商場看到，一年時間內，商場的開業率依舊不盡如人意，雖然不少新品牌進駐已經遮起圍擋，但也有不少進駐不久的品牌已然撤出。開業率難以提高導致客流稀少，這歸根到底是招商和運營的問題。有分析指出，芳圓里IDMALL入市的時間較為尷尬，導致品牌商戶互相觀望開業，從而形成惡性循環。但是，該項目的軟硬件條件相對比較前衛，未來的市場空間依舊很大。

初始品牌僅剩六成

開門營業一年多，芳圓里IDMALL此前營業的商家已經經過了一輪新的洗牌。北京商報記者在走訪芳圓里IDMALL時，根據商場開業初期導覽圖所示商戶粗略統計得出，開業伊始進駐的百家商戶目前只剩下約60家，其中B1層大約有20家;1層10家;2層11家;3層1家;4層5家;5層6家。曾經入駐的polosport、兒童服飾obaobao、喜家德水餃等門店都已經關閉。

雖然一年的時間淘汰掉了近三成商戶，但并沒有阻礙新品牌簽約進駐。在新營業的隊伍中，不乏網紅品牌和連鎖品牌，如養發品牌詩碧曼、KOIPLUS茶飲等。還有一些品牌即將入駐，例如臻牛匠餐廳、木北造型、耐克、newbalance、ubras、馬博士嬰幼兒游泳、卓瑪國際兒童藝術教育、南鑼肥貓麻辣烤魚、漢拿山等。

北京商報記者此前多次走訪時看到，不論是周末還是平日，該商場的客流都不多，常見的人群多為一些家庭客群。不過，此類客群能否產生高頻消費難下定論。由于商場格局寬闊，綠化率較高，一些家長會帶孩子在此玩耍。對于上述事實，一家連鎖茶飲店店員也向記者證實，該商場平日的客流確實不多，多為周邊居民遛娃或休閑的人們。不過，在周末時段或者傍晚電影院上映較為密集的時段客流相對大一些。

芳圓里IDMALL項目坐落于大郊亭城市生活圈，地處東四環與廣渠路交匯處;商業面積約15萬平方米，整體共7層，地上五層，地下兩層，周邊三公里覆蓋高質量人群80多萬人，消費涵蓋客群超過180萬。

強目的性業態引流有限

對于客流問題，該商場市場部負責人向北京商報記者透露，商場平日客流大約在8000人次，周末相對高一些，能到達12000人次以上。

其實，曾經的芳圓里IDMALL為了引流，引入了不少強目的性的業態。例如北京首家Meland兒童樂園以及粒粒堡親子餐廳，吸引了不少北京東部的消費客群。據了解，Meland兒童樂園擁有超3000平方米的沉浸式親子游樂空間，近20米挑高空間，涵蓋銀行、超市、廚房、診所、圖書館、建筑學堂等50多類主題互動場景，開業之初一度引起眾多家庭客群排隊。同時，芳圓里IDMALL的粒粒堡親子餐廳是繼祥云小鎮店后的北京第二家門店，相比此前門店增加了陽光房等設施。

北京商報記者在周末時段走訪時看到，不論是Melend還是粒粒堡，都出現了滿員的現象。粒粒堡的服務人員向記者透露，該門店在周末時段會接待一些生日聚會活動，但需要提前預約，不然基本沒有空座。

不過，即使在周末時段，雖然上述強目的性的業態門店出現排隊或滿員現象，但周邊的門店依舊未能借勢，從而形成了冰火兩重天的現象。

針對項目未來規劃和引流手段，上述市場部負責人向北京商報記者表示，芳圓里IDMALL每年都會舉辦一些營銷活動來吸客，就如剛剛過去的“五一”活動為全國IDMALL的聯動，加強項目之間的互動。對于未來招商和接下來的營銷活動具體介紹，上述負責人表示不便透露。

欠缺吸引力營銷

此前有不少分析指出芳圓里IDMALL的交通問題是硬傷。芳圓里IDMALL位于東四環中路與廣渠路交界西南角，緊挨新增的地鐵7號線大郊亭站，且目前開車進入商場地庫十分便捷，免去了排隊的困擾。不過如果對路線不熟悉，從四環會錯過進入項目。同時，該項目緊鄰眾多大型社區，如珠江帝景、金茂府、后現代城等。由此可見，隨著道路的提升和社區的成熟，交通和客群不再是阻礙該項目發展的主要原因。

北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，目前購物中心的競爭已經發展到了第4代，主要是藝術沉浸體驗的比拼。而芳圓里IDMALL就是在此基礎上有缺口，所以對消費者的吸引力有限。賴陽指出，購物中心的比拼從最初的零售為主，演變為第二代餐飲有特色為主，再到第三代業態結構豐富的比較，直至當前各大購物中心在藝術沉浸體驗的發力比拼。

除了打造沉浸式體驗，賴陽認為，營銷是對運營方最大的考驗。比如在設計方案上是否有吸引力、運營團隊是否有能力把項目做好甚至招商的能力是否足夠強大，這些都能夠從不同角度影響一個項目的運營好壞。

此外，世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛指出，芳圓里IDMALL從硬件、感官上來講是非?，F代和具有設計感的，但是它入市的時間和機會上遇到了一定的阻礙，從而導致項目發展遇到一定瓶頸。紀剛透露，該項目整個招商和入市的時間比原來的計劃晚了一些，所以與距離最近的合生匯項目有一定的競爭性。

招商陷于不良循環，從而導致空置率高。紀剛表示，該項目開業初期趕上疫情，商戶雖然簽約，但一些品牌商戶會要求商場開店率達到一定比例才去營業。以此類推，商戶們互相觀望，導致招商陷入惡性循環。

不過，紀剛認為，該商場未來還是具有很大的提升空間的，具有好的地理位置和硬件標準，伴隨著開業商戶越來越多，會被消費者逐漸接受和認可。

(北京商報不等式調查組)