作為老牌央企，中國鐵建歷來給購房者的印象都是“沉穩”的，畢竟買央企的房子省心，不用擔心開發商跑路。
但是，從2015年開始大規模擴張的中國鐵建，近兩年卻略顯疲態。據第三方統計，該公司的行業排名已經由2019年的第24位，跌至了2020年末的第31位。
“中國鐵建的規模之大如同大象，但大象的特點就是反應慢，如今市場瞬息萬變，中國鐵建作為央企，不能光有規模，還必須要有速度，所以我們要讓大象飛起來。”去年初的一次集團活動中，中國鐵建房地產的管理層曾如是表示。
然而，梳理其2020年的表現可知，若想讓中國鐵建地產這頭“大象”飛起來，實屬不易。
營收毛利等多項指標下滑，銷售增速放緩，“賺錢”能力不佳
從集團層面來看，過去的一年，中國鐵建股份有限公司(簡稱“中國鐵建”)的簽約金額達到25542.887億元，完成年度計劃的119.36%;營業收入達9103.25億元，總資產達12427.93億元，依然穩健如常。
不過，與上述高增的財務指標不同，中國鐵建的“賺錢”能力卻有所下滑，這頗為讓業內關注。期內，中國鐵建的綜合毛利率同比下降0.38個百分點至9.26%;加權平均凈資產收益率同比下降0.58個百分點至11.45%;扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率同比減少0.42個百分點至10.42%，“跌跌難休”。
其中，房地產開發業務的毛利率下降，是導致中國鐵建整體盈利指標下降的主要因素。事實上，據騰訊房產梳理，中國鐵建房地產業務2020年的營收、盈利表現均和母公司無法媲美。
財報披露，中國鐵建房地產業務的營收錄得409.29億元，同比下降0.89個百分點;毛利錄得83.19億元，同比下降了5.73個百分點;毛利率錄得20.33%，同比減少了1.04個百分點;利潤總額錄得58.75億元，同比減少3.95個百分點。
至此，房地產業務不再是中國鐵建分業務中毛利率最高的板塊，跌下集團“最賺錢”業務的神壇。與此同時，勘察設計咨詢業務及工業制造業務分別以33.36%及23.97%的毛利率，反超房地產業務，且各自高出后者13.03個百分點及3.64個百分點。
一面是盈利能力的下降，另一面，卻是房地產業務整體成本支出的走高。報告期內，中國鐵建房地產的營業成本為326.09億元，同比增長0.42%;管理費用及研發費用為11.17億元，同比增長3.43%;銷售費用為10.15億元，同比大增15.69%。不利的財務數據仍在不斷涌現。
資料顯示，中鐵建房地產自2015年開始，逐漸顯露出擴張的野心，為了聚焦大西南和長三角發展，中鐵建房地產迅猛拿下10個項目，搭乘國家新一輪去庫存的浪潮，迎來了一波上漲的趨勢。然而，在迅猛的版圖擴圍后，中國鐵建的地產業務業逐漸呈現出增長乏力的狀況。
銷售業績后勁不足的跡象在2020年也有體現。具體來看，當期，中國鐵建房地產的簽約金額僅有1265.238億元，同比微增0.88%;簽約銷售面積為865.87萬平方米，同比微增0.67%。其中，若不是第四季度的銷售猛增，分別貢獻了666.514億元簽約金額及442.47萬平方米的簽約面積，中國鐵建房地產的業績或將面臨下跌。
時間回溯至2017年至2019年，彼時，中國鐵建房地產的簽約金額分別為684.1億元、934.55億元、1254.18億元，銷售增速為38.26%，36.61%、34.2%。與此相比，公司2020年的表現實在與“亮眼”無關。在行業排名上，中國鐵建房地產也呈現出“下跌”的趨勢，據中指院統計，該公司的行業排名已經由2019年的第24位，跌至了2020年末的第31位。
梳理可知，“下跌”一詞，幾乎堪稱中國鐵建房地產去年全年銷售表現的主基調。其中，由于受到疫情影響，公司在一季度的簽約金額同比大降42.58%至78.54億元;到了二季度，其簽約金額達到241.22億元，同比2019年的261.54億元再跌7.76%。第三季度，中國鐵建房地產業務雖然呈現出“回暖”的跡象，但依然難改公司整體“下跌”的趨勢，截至去年三季末，中國鐵建房地產的簽約金額達到598.724億元，同比下跌了1.81%。
盈利能力下滑，銷售增速下滑，這是中國鐵建房地產“大象”起飛的難點之一。
權益土儲占比偏低，規模“虛胖”，“高周轉”難現
從財報上來看，2020年的中國鐵建房地產仍在積極拓儲。報告期內，其先后于北京、上海等34個城市獲取了57宗土地，規劃總建筑面積1184萬平方米。目前，公司發展的腳步已經進入了77個國內城市及其他區域，旗下開發項目328個，總建筑規模約9076萬平方米。
抱團取暖實現規模躍升已經成為行業的公開秘密，中國鐵建房地產同樣深諳此道，這也導致了公司土儲權益占比的持續不高。中指院統計顯示，2020年，中國鐵建房地產的全口徑新增貨值為1019億元，權益新增貨值為811億元，權益土儲占比為79.58%。相比50家上市房企80%的權益土儲占比均值，中國鐵建房地產的表現略差。
進入2021年，中國鐵建房地產在前3個月內的新增土儲貨值為350億元，排名行業第10位，但權益貨值卻僅有172億元，權益土儲占比進一步低至49.14%。而在中指院的統計中，2021年伊始，為了保持更多的利潤空間，行業房企的拿地獨立性不斷加強，50家代表房企的權益土儲占比均值也升至了87.8%，相較2019年上漲約7個百分點。
由此來看，中國鐵建房地產尚不足50%的土儲權益占比，與其他房企相比相差甚遠。業內人士指出，權益土儲占比過低，意味著公司擁有大量的合作伙伴，除卻合作伙伴的貢獻外，該公司的銷售成色明顯不足，“水分”略大。
事實上，合作開發是一把“雙刃劍”，大量的合作開發可以起到降低成本和快速提振規模的作用，但土儲權益占比持續走低，也將導致公司業績與營收規模的增長乏力，進而出現銷售規模增幅逐漸收窄、營收規模下降等問題，降低資本市場對企業的發展前景預期，弊大于利，上述以內人士稱。
在年報中，中國鐵建在談及公司所面臨的風險時指出，公司目前的投資業務主要集中在房地產和PPP項目，普遍具有投資規模大、建設周期長、復雜程度高、受政策影響明顯等特點。隨著調控力度持續加大、金融監管趨嚴、債務壓力增大、市場競爭加劇等內外部形勢的影響，若公司項目分析不全面，政策把握不準確、融資不到位等，都將帶來一定風險，影響預期收益及目標的實現。
一面聲稱要“提速周轉”讓“大象起飛”。另一面，中國鐵建還在不斷拿下長開發周期的項目。其中，去年9月底，中國鐵建下屬中國鐵建投資集團有限公司等曾組成聯合體，中標了蘭州市西固區棚戶區改造項目。該項目總投資約67.5億元，開發周期長達4年。2021年3月，中國鐵建房地產再聯合行業其他房企摘得了杭州有史以來規模最大的純商業地塊。據規劃，該地塊須在2021年8月底前開工建設，建設周期長達7年。
在開發力度及竣工力度的表現方面，中國鐵建房地產也難現“高周轉”之勢。2020年，中國鐵建房地產的新開工面積為1477.45萬平方米，同比增長10.34%?？⒐っ娣e卻僅有646.50萬平方米，同比減少0.54%，“周轉速度”仍需加快。
在投資端，去年一年，中國鐵建共完成房地產開發投資673.43億元。其中，西南區域完成投資191.524 億元，長三角區域完成投資185.261億元，投資占比分別為28.44%及27.51%。其也在財報中明確，公司現階段主要聚焦長三角、珠三角等核心城市群開發，長三角是中國鐵建房地產較為重視的區域之一。
據克而瑞研報，在謹慎投資成為行業主旋律的當下，長三角及粵港澳大灣區成為了最受房企關注的區域，這也導致這些區域的市場競爭日趨激烈，地價水漲船高。此外，長三角近年來執行嚴格的限售政策，致使不少房企的品牌溢價難以體現，從而毛利率承壓。其中，綠城中國就曾因限售等因素影響，盈利能力有所下滑。對此，有分析人士認為，中國鐵建房地產的長三角投資也需謹慎。
作為受政策影響較為明顯的行業，房地產行業在“房住不炒”的總基調下，仍在不斷加碼調控。去年8月，監管層祭出“三道紅線”融資新規，以期改變房企過往高杠桿擴張的狀態。2020年的最后一天，央行、銀保監會又下發了關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，為銀行設定了房貸規模的“兩道紅杠”，行業再呈收緊之勢。
在業內人士看來，隨著行業融資需求端、供給端的紛紛收緊，中國鐵建房地產這頭“大象”若想繼續實現高增長，需要源源不斷的資金支撐。而在公司目前逐漸走高的償債壓力之下，中國鐵建房地產“大象”起飛的愿景也變得更加不易。
今年2月24日，中國鐵建房地產發行了一筆20億元的中期票據，所募資金全部用于償債。在債券募集說明書中披露，目前，中國鐵建房地產及其合并報表范圍內子公司的待償還債務融資工具達79.66億元，其中，中期票據52億元，短期融資券20億元，資產支持票據7.66億元。待償還公司債券余額為129億元。
除此之外，中國鐵建房地產高企的財務杠桿，也不允許公司繼續“借錢求擴張”。近幾年，中國鐵建房地產的資產負債率從2017年的81.50%，升至2018年的82.82%，再升至去年前三季度的84.04%，雖漲幅不大，但持續處于高位。
同時，由于支付新增土地儲備價款及房地產項目開發的工程款，中國鐵建房地產近幾年經營活動產生的現金流量凈額也逐漸由2017年的2786.93萬元，降至2018年的-159.78億元，再降至2019年的-25.78億元及2020年三季末的-35.75億元，“負”值更是連續出現多年。
在規模“虛胖”下，是中國鐵建房地產“大象”起飛的另一個難點。
