楊浦區4街坊(后紡三)、53、54街坊房屋征收補償方案

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

您的房屋因舊城區改建的需要已列入本次房屋征收范圍：許昌路426-498號(雙號)，227弄105號(部分)、106-195號、196號(部分)，452弄(全弄)，468弄(全弄)，476弄(全弄);揚州路28-292號(雙號)，317-379號(單號)，399-419號(單號)，343弄(全弄)，421弄(單號)，懷德路457-525號(單號)、466-524號(雙號)，491弄(全弄)，482弄(全弄),，492弄(全弄)，526弄(全弄);平涼路624號。(具體門牌號詳見基地公示欄)。

上述房屋征收范圍已經市有關部門與楊浦區人民政府確定，舊城區改建的項目已列入我區2020年國民經濟和社會發展計劃。

房屋征收工作由房屋征收部門一一上海市楊浦區住房保障和房屋管理局，委托上海市楊浦第二房屋征收服務事務所承擔房屋征收與補償的具體工作。

為使房屋征收工作依法有序進行，現將房屋征收政策、法規及房屋征收補償的有關事項以書面形式告知如下：

一、本次房屋征收適用的主要政策法律法規依據

(一)《中華人民共和國物權法》第四十二條;

(二)國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》;

(三)上海市人民政府令第71號《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(以下簡稱：《細則》);

(四)滬房管規范征[2012]9號上海市住房保障和房屋管理局關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見 (以下簡稱：《意見》);

(五)滬建法規[2016]664號《上海市住房和城鄉建設管理委員會關于公布部分規范性文件清理結果的通知》;

(六)滬房規范[2018]5號上海市房屋管理局關于印發《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》;

(七)本市市、區相關法規、規章和規范性文件。

二、有關房屋征收補償主要事項的說明

(一)征收補償協議主體的確定

房屋征收補償協議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。

被征收人、公有房屋承租人可以書面授權委托1-2名代理人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議。

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。

被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租貨合同所載明的承租人為準。

本方案中所涉及的“戶”均指產權戶或租貨戶。

(二)關于房屋征收的房屋評估機構選定及評估時點

被征收房屋的價值和用于產權調換房屋的市場價值(本市對用于產權調換房屋價格有特別規定的除外)，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產價格評估機構由被征收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照簡單多數的原則，以得票數多少的順位確定估價機構。房屋征收部門將確定的房地產價格評估機構予以公告。

被征收房屋和用于產權調換房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產估價師協會組織的房地產估價專家委員會申請鑒定。

(三)房屋類型的認定

公有房屋的房屋類型以公房管理資料記載的房屋類型為準。

(四)關于被征收房屋建筑面積的認定

對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，以房地產登記簿為準。對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準，相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：

房屋類型 公寓 獨立住宅

(花園住宅)

新里住宅 新工房

(有電梯、成套)

新工房

(無電梯、成套)

新工房

(無電梯、不成套)

“兩萬戶”

新工房

舊里住宅 簡屋

換算系數 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25

在2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積;1.7米以上部分，按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

(五)關于非居住房屋的認定

1、原始設計為非居住房屋，延續至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋;

2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋;

3、房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

4、原始設計為居住房屋，經市或區房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

(六)房屋征收補償協議生效或停止征收的條件

被征收人、公有房屋承租人在規定簽約期限(一個月)內，與房屋征收部門簽訂“房屋征收補償協議書”的戶數達到本次房屋征收總戶數85%以上(含85%)的，則已簽訂的協議開始生效;如規定簽約期限屆滿，簽訂“房屋征收補償協議書”的戶數未達到本次房屋征收總戶數85%的，則已簽訂的協議不生效，征收決定終止執行，本次房屋征收工作隨即停止。因簽約率未達到85%而停止的舊城區改建地塊在3年內不再啟動舊城區改建工作。

三、居住房屋

(一)征收居住房屋的補償

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。

1、征收居住房屋

被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼+套型面積補貼

2、征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止

對被征收人的補償金額=評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額=評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼

(1)評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價x被征收房屋的建筑面積

被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積

評估均價標準，由評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。被征收房屋評估價經復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

(2)價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積補貼系數為0.3。

(3)套型面積補貼=評估均價×補貼面積

每戶補貼面積為15平方米建筑面積。