中新經緯客戶端5月21日電(薛宇飛)自去年開始，三四線城市的房地產市場開始變得火熱，住宅庫存也隨之出現下降。易居研究院近日發布的報告顯示，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，4月份的數值已降至2010年以來的月度最低值。專家認為，當前需要防范三四線城市房價過快上漲，也不排除新的調控政策出臺的可能。
供小于求現象出現 三四線城市存銷比跌至低點
樓盤。中新經緯 薛宇飛 攝
近日，受相關消息影響，東北邊境城市丹東房價出現大幅上漲，相關報道稱，個別樓盤新房均價兩天內上漲超50%。國家統計局發布的數據顯示，在70個大中城市中，4月份丹東新建商品房環比漲幅最大，達2%，同比漲幅也排名靠前，為6.1%。
丹東市人民政府2017年1月發布的《丹東市加快房地產去庫存工作實施方案》顯示，通過全面推行棚改安置和公租房保障貨幣化、鼓勵支持農民在城鎮購房置業等措施，用3至5年時間，基本完成房地產去庫存任務，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內。
但機構的數據顯示，隨著一二線城市房地產熱度傳導至三四線城市，丹東的樓市去庫存目標已經提前2年完成。易居研究院近日發布的中國百城房價報告(以下簡稱“報告”)稱，該市在2017年落實了較為積極的去庫存政策，去庫存周期出現連續9個月變小的現象。歷史上丹東的新建商品住宅去庫存周期最高可以達到63個月，而4月份僅為13個月。
易居研究院認為，庫存去化周期或者說存銷比，它的合理區間為12-16個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。
面對上漲明顯的房價，丹東出臺了限售等調控措施。
其實，丹東房價的上漲，在一定程度上代表了部分三四線城市房地產市場的現狀。居住在河南新鄉的祝先生告訴中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)，據他觀察，今年以來，雖然新鄉的房地產市場沒有之前那么火熱，但房價依舊在上漲，一些較好的樓盤甚至賣到1萬元/平方米，這在當地，還是比較轟動的事件。
一些城市房價出現的補漲態勢，與房地產庫存走低不無關系。易居研究院近日發布的中國百城房價報告(以下簡稱“報告”)顯示，截至2018年4月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。其中，三四線城市新建商品住宅庫存環比增加0.6%，同比下降-6.1%。上述100個城市包括4個一線城市、32個二線城市和64個三四線城市。
報告稱，4月份的數據表明，100城的新房供應量和成交量都出現了上升，但已經連續5個月出現供小于求的態勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，限價環境下部分新推盤項目的價格相對低，認購的性價比較高，容易帶來部分城市出現“搶房”的現象。
從存銷比上看，三四線城市新建商品住宅存銷比為10.4個月，較3月份有所下跌。嚴躍進稱，觀察歷史數據，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，當前數值已經是2010年以來的月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達到了最低值。
防范三四線城市房價過快上漲 收緊政策或出臺
樓房。中新經緯 萬可義 攝
需要指出的是，城市圈周邊的三四線城市房地產市場較為火熱，存銷比更小。易居研究院的報告顯示，100城新建商品住宅存銷比最低的10個城市分別為：杭州(2.8個月 )、揚州(3.3個月)、柳州(3.4個月)、惠州(3.6個月)、贛州(3.9個月)、南京(4.0個月)、日照(4.0個月)、馬鞍山(4.2個月)、滁州(4.2個月)、大連(4.3個月)。
上述10個城市中，除杭州、南京、大連市是二線城市外，其余城市都是三四線城市，而南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州，三地4月份的存銷比已經較低。
中國社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，三四線城市受到一二線城市購房需求外溢、棚戶區貨幣化安置等影響，樓市庫存已經明顯下降。而環大城市周邊及人口凈流入的城市，房地產市場相對更熱。
不過，也有一些例外。報告顯示，環北京的香河、燕郊、大廠、固安4月的存銷比分別為59.6個月、58.1個月、41.1個月、26.1個月。嚴躍進認為，上述區域的庫存量其實已經很小，存銷比明顯偏高的原因是新房交易非常低，造成了去庫存周期偏高的“假象”。
王業強指出，三四線城市房地產市場走勢也出現了分化，人口凈流出城市缺乏市場支撐，后續增長相對乏力，對于市場變化，需要引起警惕。
對于未來，嚴躍進認為，庫存過低容易引起房價上漲，不排除熱門三四線城市出臺新的調控政策。中原地產首席分析師張大偉也認為，2017年，樓市調控主要集中在一二線城市，2018年將逐漸向三四線城市轉移。
王業強分析稱，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出、棚戶區改造力度減緩，預計今年下半年市場調整將會出現，一些人口凈流入地區或有回調的可能。
