過去一年，上海完成90.1萬平方米中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造。今年將堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主，深化城市有機更新，完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造。
今年上海兩會，政府工作報告中的這一目標，也讓代表們有了新思考：成片之后，零星舊改、城市更新怎么推?
討論中，不少代表這樣建議：面對經由舊改而騰出的寶貴土地資源，一方面要以“重現風貌、重塑功能”為原則;同時，堅持“一塊一方案”統(tǒng)籌做好風貌保護、民生改善和開發(fā)建設。
困難重重，需要新理念新手勢
去年8月，市人大常委會審議通過《上海市城市更新條例》，對舊區(qū)改造和城區(qū)更新作出法律規(guī)范。全市層面，隨著成片“收尾”，零星地塊舊改成為民生工作重點。但結合實際調研，市人大代表黃山明發(fā)現，零星舊改困難不少。
其一，現有政策堵點。零星舊改，勢必涉及相關建筑法規(guī)，但零星地塊通常難以符合法規(guī)中對退界、日照、間距、密度、面寬、限高、綠化、消防等具體要求。難以完全達標，直接的影響就是，項目推進困難重重。
其次，資金籌措壓力。零星地塊，通常建筑相對密集，土地面積狹小、形狀不夠規(guī)整、人口密度較大，市場運作升值空間微小。對于這些區(qū)位條件差、居住密度高、資金難平衡的地塊，市場主體參與熱情不高，不少待更新項目少人問津。
此外，規(guī)劃設計難。零星地塊舊改不能沿用房地產化的開發(fā)建設方式，只能“螺螄殼里做道場”。如何保持城市記憶，保留利用既有建筑，又延續(xù)特色風貌，需要一種新的理念和手勢。
這樣一種難，集中體現在中心城區(qū)。
市人大代表、黃浦區(qū)委書記杲云提到，黃浦舊改及城市更新，面臨著三重問題的聚焦疊加：舊改量多;舊改密度高，戶均、人均面積少，測算成本更高;每一塊區(qū)域幾乎都自帶風貌保護的“金字招牌”，規(guī)劃改造難度大。
因地制宜，一塊一方案
眼下在黃浦區(qū)，一方面加強市區(qū)聯手、政企合作，統(tǒng)籌資金，加快完成成片二級舊里以下改造;另一方面，通過“成片帶征、配套建設、綜合改造”等多種途徑，加速零星舊改。
杲云介紹說，改造正以“一塊一方案”進行。方案把地塊里的基本風貌保護、歷史建筑都了解好，據此因地制宜做設計，由專家反復篩選、評審，商定最合適的建設方案。同時也做好整體規(guī)劃布局，“由于是保護建筑、風貌保護肌理等要求，大空間被分成幾塊，不同塊狀中到底放什么功能，都要琢磨好，想明白”。
黃山明則建議：多算民心賬，敢啃硬骨頭，梳理優(yōu)化零星舊改的時間表、任務書和路線圖，政府和各部門形成合力，實施高品質的城市有機更新。
譬如，盡快出臺《上海市城市更新條例》配套實施細則，從實際出發(fā)，對零星地塊舊改制定差異化的標準和規(guī)范，優(yōu)化制度供給。結合加裝電梯、二次供水改造、雨污分流、增設養(yǎng)老服務設施、開辦幼兒托育點等市民“急難愁盼”，協(xié)調各部門與零星舊改形成聯動效應，順勢消除違章搭建、違規(guī)裝修、違規(guī)設置店招店牌、非機動車亂停等負面因素，精準施策，靶向整治。
此外，加大資金保障力度。推出稅費優(yōu)惠或減免，開發(fā)資金的補償和平衡，激勵更多民間資本和優(yōu)秀企業(yè)參與零星舊改。創(chuàng)新舊改方式方法，堅持征收、規(guī)劃、出讓“三聯動”，實現資金循環(huán)效率最大化;搭建國企融資平臺，開展政企合作、銀企合作等。
重現風貌、重塑功能
去年9月，黃浦區(qū)首創(chuàng)的承興里“抽戶改造”城市更新項目入選“2021年度中國城市更新和既有建筑改造優(yōu)秀案例”。
作為首個以“留、改”模式操作的試點項目，“承興里”創(chuàng)造性采取了“抽戶”的辦法，對42戶居民、5戶單位進行抽戶，所釋放的面積給留下的每戶居民用于增加獨用廚衛(wèi)，調整內部布局，改善公共空間等。這條建于1934年的老弄堂煥發(fā)出了新活力。
杲云介紹，黃浦區(qū)將有序推進留改項目實施，試點探索拆除重建或成套改造，結合老舊住房綜合修繕、優(yōu)秀歷史建筑保護性修繕和既有多層住宅加裝電梯等工程，將老舊小區(qū)打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理的美麗家園，形成“以點帶面，連點成片”集聚效應，帶動區(qū)域品質整體提升。
也有代表建議：要統(tǒng)籌好風貌保護、民生改善和開發(fā)建設，深化城市更新、延續(xù)歷史文脈。
譬如外灘“第二立面”的保護性開發(fā)。建議要以“重現風貌、重塑功能”為原則，加快推進老大樓的功能置換和更新改造，保留城市肌理的同時，全面提升土地效率、塑造品質空間、集聚核心產業(yè)，探索開發(fā)、建設、運營于一體的城市更新模式。
