地產的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。
此話在房地產行業盛行，雖有夸張之嫌，但地產商今時不同往日的處境，已是行業共識。
從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產三條紅線”政策的出臺，國家不斷強化對地產行業的調控。
人口紅利漸失、政府調控加強、地產降溫趨冷。
地產受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內功。
前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養豬找出路，房地產商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領域。
但仔細梳理之下，基本所有的地產商在自救的戰略選擇上又都達成了一項共識：抓科技。
科技為劍，鞘又在何方?而科技轉型的主試驗場，地產商們也都有了一致選擇：物業。
眼下中國地產 10 強中已有 8 家分拆物業上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業服務企業已達 22 家。
引用一句業內人士的看法：地產由激進的拿地擴張模式向運營型模式發展，對物業板塊的精細化運作成為必然選擇。
智慧物業：房企的下一個必爭之地
地產下半場，邏輯徹底變了。
地產行業四大支柱：錢、地、人、房。
上一個 20 年，地產企業跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。
下一個 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經閃亮登場。
以上市物企市值第一的碧桂園服務為例，近年來主力輸出“人性 + 科技”的口號。
換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。
人、房的落腳點在哪?智慧物業走進了地產商們的視線。
為什么偏偏是物業?
十幾年前地產行業底層的物業部門，緣何一躍成為幫助房企維持現金流、擴大市場規模的利器?
如果要問眼下最大的 AI 細分落地市場在哪里，智慧社區必屬其一;如果再問智慧社區最大的 AI 細分落地市場在哪里，智慧物業又必屬其一。
如果說智慧社區是智慧城市構建的 mini 版;那么智慧物業就是智慧城市構建的神經網絡。
城市大腦最終是否智能，主要依賴神經網絡是否互通、有序。
戰略規劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業市場份額的多少，后期直接影響整個云、數據平臺市場的戰爭態勢。
新經濟 100 創始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來新經濟主要由三大區間構成：
第一區間，核心是信息、內容、社交，這個區間，互聯網巨頭扎推，一片紅海;
第二區間，SKU 也就是賣貨池，40 萬億的市場還有一些垂直和細分機會;
第三區間，本地生活服務，它覆蓋第三產業的各行各業。
萬物互聯時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區間的渠道入口。
這個入口的最后一道把關人是誰?不是阿里騰訊，也不是京東美團，而是物業。
房子是最牢固的社群，物業借由它能緊緊地圈住用戶。
傳統物業只收管理費，但是現在諸如停車收費、可視對講、視頻門禁，這些社區場景未來都可以通過科技，轉變成物業的增量服務。多業務加碼后的物業管理也會轉型成平臺、中介、服務商。
除了占據戰略擴張入口，物業本身也自帶真金白銀。
曾作為地產公司“附屬業務”的物業管理，正逐步擺脫對地產母公司業務底盤的依賴，不僅不需要母公司補貼，還能成為新的“增長點”。
以金科物業為例，金科物業除了母公司金科地產自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數十家產業園區。目前，類似的外拓項目，已占金科物業在管面積的 53.4%。
同樣，2020 年上半年龍湖物業營收 24.9 億元，在龍湖集團總營收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。
當然，物管行業本身的市場潛力也不容忽視：物企負債率低、市場集中度低，擴張空間大。
東方證券 2020 年 7 月的研報顯示：物管公司擁有相對穩定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。
此研報還指出，與地產公司動輒 80% 以上的資產負債率不同。2019 年，上市物管公司資產負債率的中位數僅為 48.2%，扣除合同負債之后，真實負債率不到 40%。
物企負債率低，一定程度能夠說明該公司經營穩健，信任度較高，具有良好的發展潛力，能夠吸引投資者融資以達到擴張的目的。
另外，碧桂園服務 CEO 李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業的市場集中度非常低，即便是頭部企業，市場占有率也不高。
這一方面說明，智慧物業可能難以強攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機會向上一博。在整個物管行業分散現狀下，整合機會極大。
局內不少人顯然也已經意識到了這一點，比如雅生活在上市之初就進行了戰略性布局，計劃用募資的 65% 去做行業的整合。
曾經的附屬品，慢慢支棱起來了。
向上拉高戰略視角，向下奪取服務主導權
“小小”的物業，當然裝不下這么多地產巨獸，當競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進碎片化的物業市場，誰就能占領下一個高地。
意識到這一點的房企們開始大刀闊斧地在物業這塊麥田改革：擴容賽道。
物業還是那個物業，物業不再是那個物業。
怎講?
縱觀十大房企，其中不少在物業的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：
重更名 、調定位、轉平臺、精細化服務
第一步：換名字。
不難發現，萬物云、雅生活、華潤物業均進行了更名。
2017 年，“華潤物業服務”更名為“華潤物業科技服務”，開始布局智慧物業服務。
2020 年，“雅居樂雅生活服務”更改為“雅生活智慧城市服務”。
同年，“萬科物業”換裝“萬物云空間科技服務”，簡稱「萬物云」。
不要小看幾個字的變更，它為后面的科技轉型定下基調。
