作者｜耿宸斐
編輯｜王晗玉
不久前，全國70城房價數據的出爐為市場打了一針強心劑。
(資料圖片僅供參考)
70城房價指數環比漲幅曲線在經歷了連續17個月的下跌后，2月份開始走出負增長區間，各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲。70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲的城市數量進一步增加至55個。
樓市回暖的信號似乎越來越明顯。
告別過去的野蠻生長，地產行業已然進入深度調整期。
為穩定房地產市場，監管層自去年起便多次釋放維穩信號，“金融16條”發布，信貸、債券、股權三箭齊發，在政策層面形成融資支持體系，行業也就此迎來政策拐點。
與此同時，各地貫徹落實因城施策，出臺超千條樓市寬松政策。行至當下，從監管層到各地區，政策調整仍在延續。
3月17日，央行官宣了2023年的首次降準，市場分析認為，本次降準或釋放6000億中長期資金。由此也將進一步改善部分房企和購房者的流動性，進而起到穩市場預期的作用——此前受房價低迷和收入預期減少的影響，多數購房者傾向觀望。
在地方上，據證券時報統計，僅3月中旬以來，就有包括云南玉溪、山東德州、江蘇南通、浙江麗水、江蘇連云港、安徽馬鞍山、安徽亳州、廣東梅州等地宣布調整住房公積金貸款政策，涉及提升公積金貸款額度、下調住公積金個人住房貸款首付款比例等。
此外，包括無錫、深汕合作區、廈門在內的多地宣布放松限購。
還有不少城市選擇以放松落戶促進樓市回暖。根據中指監測數據，今年以來，鄭州、佛山、烏蘭浩特等地先后放松落戶門檻。如杭州落戶新政即提出包括放寬學歷落戶門檻、放寬縣域落戶限制以及放寬技能人才落戶等多項舉措。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，通過放寬落戶條件，降低購房門檻，可以釋放一批購房、租房需求，提升市場活躍度，在一定程度上利好房地產。
而在土地市場，“兩集中”政策持續優化背景下，地市也呈現向好態勢。
此前南京2023年首輪集中供地出現熱度回升，11宗地全部成交，其中4宗觸及封頂價，整體溢價率僅次于行業陷入流動性危機前的2021年首批集中供地。同時杭州、蘇州等地土拍也出現明顯復蘇跡象。
在監管層對防范化解優質頭部房企風險的引導下，房企也加快了化債的腳步。
據不完全統計，目前，已經有包括恒大、融創、旭輝、奧園、花樣年、華夏幸福、中梁、祥生等多家房企披露了化債進展。
不久前，恒大發布的境外債務重組方案顯示，公司將發行新的債券對總金額合計191.485億美元的原債券進行置換。這部分金額占到恒大境外債券總額的84%。新債券年限4至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初開始付息，僅付本金的0.5％。
對此，陳霄表示，無論如何，該方案對于恒大都是債務重組的一個實質性進展，是恒大擺脫清盤危機的重要自救舉措。
新債券至少“延期”4年，前3年不付息，意味著未來3年恒大得以集中資金用于保交樓，這對于樓市也是一個穩定信號。
一系列刺激下，商品房銷售進度也有回升。此前已有多個城市樓盤發出了有關折扣優惠收回的海報，有些樓盤甚至還宣稱要漲價——如南京都會紫京樓盤海報顯示“無折扣優惠”；珠江投資廣州公司宣布在售產品“即將全線上調1%-3%”。
市場分析認為，這是房價上漲的前奏。
放眼全國，根據統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-2月，全國商品住宅均價為10558元/平方米，同比也出現4.1%的漲幅，結束了11連跌。
易居房地產研究院近期發布的中國房地產周期報告顯示，70城房價指數環比漲幅曲線在經歷了連續17個月的下跌后，2月份開始走出負增長區間。從同比數據來看，70城新房價格指數2月份同比下降1.9%，同1月份的2.3%相比降幅有所收窄。
全國70城新房價格指數環比漲幅（%）數據來源：國家統計局、易居研究院
該報告認為上述數據表明房價指數已經開始呈現反彈跡象。“鑒于3月份的交易數據總體還不錯，所以可以認為當前房價指數基本上走出了降溫的通道?！?/p>
積極信號也顯現在庫存指標上。易居研究院報告顯示，截至2月底，全國百城新建商品住宅庫存總量為51181萬平方米，環比減少2.4%，同比減少0.2%。庫存規模迎來51個月來的首次同比下降。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，鑒于1-2月份銷售市場數據，總體上可以認為，庫存去化迎來了新的機遇期，或者說正逐漸走出最大的壓力期。
克而瑞研報也指出，一季度銷售市場回暖主要源于經濟轉暖、防疫調整后剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期，積壓購房需求的集中釋放。
此前“三支箭”齊發為房地產迎來政策拐點，而近期多項樓市數據的改善，是否意味著市場拐點也要來了？
至少，從房地產開發投資額來看，今年1-2月，同比降幅收窄至5.7%，在規模上已經達到2022年下半年以來的新高。
不過，盧文曦對36氪分析，盡管現在市場明顯有一波交易量釋放，但短期內成交量的上漲還不足以讓房企轉變心態，就此改變“以價換量”的思路，他提到之前確有個別案場把銷售折扣收回，但并不存在馬上漲價的情況。所以整體銷售價格也不會很快回升。
“說得再直白一點，房地產還是久病復出，剛剛出了ICU，還沒到進KTV的程度，所以現在還只能保持比較保守的價格策略。”
合碩機構首席分析師郭毅也對36氪表示，政策層面的寬松給市場帶來新的需求，然后衍生市場向上動力。但實際來看，經濟基本面尚未發生本質變化，很多城市人口凈流出的現象也沒有扭轉，所以支撐上漲動力的基石并不堅實。
從宏觀經濟數據來看，今年1-2月，國民經濟整體向好，經濟企穩信號已現。宏觀經濟持續修復有助于帶動房地產市場趨穩。不過盡管M2、社融以及信貸等數據呈現修復，但實際上，這更多是基于前期基數較低的影響。刨除這一因素，部分指標量能目前看來仍偏弱。
“只有那些產業發展比較領先，經濟基礎比較厚實，同時在前幾年人才大戰中實現人才凈流入的城市，才具備房價上漲的可持續動力，”郭毅說，“但全國具備這樣稟賦資源、人才資源的城市并不多。所以我覺得一些城市在出現房價透支性上漲之后，如果缺少新一輪的動力支撐的話，樓市成交量還可能繼續下行。”
陳霄同樣指出，本輪市場回暖很大程度上依賴滯后需求的延遲釋放，而真正的全面回暖還需一定時間。
諸葛數據研究中心監測的數據也顯示，新房成交的上升態勢在進入3月后戛然而止，近兩周連續下滑。而此前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但增速已經出現下滑。
結合房企仍然迫切的回款意愿來看，“小陽春”中樓市雖暖，但后續或仍難躲開一場“倒春寒”。
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