找倉庫，無論是社區團購，還是快遞快運，首選都是鄭州經開區。退而求其次，才是航空港區、新鄭或中牟。

但以后，這個“首選”或將變成航空港區。

隨著韻達在航空港區拿地278畝、中通拿地350畝、德邦拿地180畝、申通聯合菜鳥拿地1000畝，鄭州航空港區高標倉的資源將很快超過經開區。

經開區租倉企業數量是自建倉企業的百倍

2021年1月底，杭州社區團購投資者來鄭州找倉庫時，地址首選經開區;4月、5月，眾多醫藥公司投資者來鄭州找倉庫時，首選地也是經開區。

據河南省物流與采購聯合會倉儲服務專委會統計，截至2020年12月31日，鄭州倉儲面積超1935萬㎡，主要分布在中牟縣、新鄭市、航空港區、經開區。

其中，經開區倉庫月租金最高，達到23元/㎡;其次是航空港區，21元/㎡。

對此，河南省物流與采購聯合會倉儲服務專委會秘書長李寧稱，經開區倉儲租金高，是阿高標倉體量拉上去的。

有數據顯示，截至2021年12月，鄭州高標倉建成面積將近500萬㎡，而經開區就占了80%以上。

物聯云倉發布的《2021年第一季度中國物流地產分析報告》顯示，鄭州高標倉最緊俏的板塊是經開區鄭州國際物流園區、中牟以及航空港區，倉庫平均入駐率超過80%。

中國交通運輸協會電商物流產業分會副秘書長賈進克透露，鄭州經開區大大小小自建倉庫的倉儲物流企業有一二百家，租倉的企業更多，有一兩萬家。

豐樹(鄭州)物流園8萬㎡高標倉全部租給了德邦快遞，普洛斯(鄭州)物流園倉儲全部外租，寶灣(鄭州)物流園16萬㎡高標倉全部出租，宇培(鄭州)物流園15萬㎡倉儲出租5/6，安得物流8.6萬㎡倉儲自用2/3、出租1/3……

快遞快運企業是租倉的主力軍。

中通快遞雖然在經開區有自有園區，但中通快運依然在經開區其他園區租有3萬㎡倉儲。

京東亞洲一號雖然自有倉儲高達59萬㎡，但仍然在宇培租有冷庫;次晨達物流在經開區也租有2.8萬㎡倉庫。

普貨物流也紛紛來經開區租倉庫和場地。

方圓物流2014年從南三環遷入經開區后，先是租下場地170畝，今年7月起，又租了50畝地。

鴻泰物流2017年入駐經開區后，先是在經開區九龍鎮買下130畝地自建園區，隨著公司規模擴大，又租了100多畝。

還有正和物流，2020年9月，從鄭東新區白沙鎮搬入經開區九龍鎮，租下了65畝地，建設倉庫和貨臺。

經開區高標倉市場已趨于穩定，租金不會有太大波動

受新冠肺炎疫情影響，2020年以來，普貨物流因貨量下降明顯，部分物流企業出局，倉儲物流園區卻幾乎沒受什么影響。

這有兩個原因。一是疫情來襲，催生了新的消費，社區團購企業對高標倉的需求空前高漲，給高標倉物流帶來了眾多增量客戶。二是隨著這幾年的發展，鄭州經開區高標倉市場已趨于穩定。

這個“穩定”也有兩方面，一是客戶穩定，二是價格穩定。

寶灣物流園華中大區商務部經理彭赟稱，作為國內倉儲行業頭部企業，寶灣2017年在鄭州經開區拿下了230畝地，2018年園區開建，2020年11月份交付使用前，有一大部分倉庫已經為客戶量身定做好了。

而高標倉的租客，租期一般是3~5年;如果有改建冷庫的，租期更長，為5~10年;租期最短的社區團購，也得1年起簽。

鄭州高標倉的租金在2018年之前并不高，每月只有25~28元/㎡，但此后一路高歌猛進，漲至現在的30~33元/㎡。

“目前這個價格趨于穩定，大漲或大降的可能性都很小。”彭赟稱，倉儲市場只有在快速發展時，租金才會有大的波動。目前經開區高標倉租金已經沒有太大波動空間了，降是不可能的，但也不會再大漲了。

經開區已無地可拿，倉儲資源正向航空港區南移

之所以說經開區高標倉的租金不會降，是因為經開區已無地可拿。

假如以后經開區再有大體量的高標倉推出，其出處或有兩個：一是原來的老舊廠房拆遷，建成高標倉;二是從別的企業手中買地，再建高標倉。

彭赟稱，經開區高標倉的建設已在鄭州形成一種榜樣力量，后入場者都會盡量朝著專業化、標準化的方向靠攏。

而鄭州航空港區對經開區高標倉的客戶覬覦已久，正虎視眈眈。

眼下，倉儲資源正從經開區向航空港區轉移。

安得物流河南分公司倉儲主任薛海峰分析認為，這有幾個原因：一是經開區目前已無地可拿，而航空港區有的是地;二是部分社區團購企業進駐了航空港區，給其他社區團購企業起到了一定引領作用，如在航空港區方圓10公里內，就聚集了菜鳥、盒馬鮮生、多多買菜、美團優選、興盛優選等企業;三是航空港區比經開區選擇的空間更大，也更有議價空間。

今年11月29日，順豐豐泰二期在航空港區剛交付了9.3萬㎡高標倉。對此，順豐速運鄭州產業園負責人盧恩稱，今年航空港區高標倉新增只有三四十萬平方米，明年新增的高標倉將達到100萬平方米。而隨著韻達在港區拿地278畝、中通拿地350畝(今年“雙11”前已交付)、德邦拿地180畝、申通聯合菜鳥拿地1000畝，航空港區高標倉資源將很快超過經開區。

但彭赟認為，經開區快遞企業、制造企業多，目前的優勢還是很明顯的，三五年內，航空港區是趕不上經開區的。

薛海峰也認為，經過這幾年的發展，經開區的倉儲物流園區也在發展變化中。2015年之前，大家可能都以倉+干為主，現在根據客戶的需求，已演變成倉+干+配+支線。傳統的物流經營，正變成能為客戶提供更多樣化、更豐富的供應鏈服務。(頂端新聞·河南商報首席記者吳軍文/圖)