4月8日，安居客提交赴港上市申請，其融資規模據傳至少達10億美元(約78億港元)。市場沒有料到，58同城黯然退市后，姚勁波的卷土重來如此迅速。而在中國最大的在線房產平臺、最大的新房及二手房在線營銷平臺等響亮的名頭背后，安居客似乎也付出了一定的“代價”。
4月8日，安居客公布了港股IPO申報稿，美銀證券、中金公司及瑞信為聯席保薦人。
有消息稱，安居客融資規模至少達10億元美元(約為78億港元)。58同城和騰訊為其第一、二大股東，二者分別持有安居客45.3%和14.1%的股權。
據安居客在申報稿中引用艾瑞咨詢數據，以月活躍用戶量計算，公司是中國最大的在線房產平臺。按2020年營業收入計算，公司是最大的新房及二手房在線營銷平臺。
公司概要數據來源：申報稿
不過在兩個“最大”的背后，安居客似乎也付出了一定的“代價”。公司的負債率高達92.74%，還于近期被北京市住建委約談。
姚勁波再戰資本市場
2020年9月，58同城走完了其歷時7年的美股之路，55.88美元的股價和83.74億元的總市值是它留給資本市場的最后一個身影。
2020年6月，這個“神奇的網站”與買方簽訂了私有化合同，交易總估值約為87億美元(約合人民幣594億元)，也是近年來中概股歷史上規模最大的一次私有化交易。買方投資財團包括58同城董事長兼CEO姚勁波和華平投資、General Atlantic、鷗翎投資。
那個聲稱要干掉“所有垂直網站”的姚勁波也干掉了自己。
市場沒有料到，黯然退市后姚勁波的卷土重來如此迅速。在上市傳言發酵數天后，姚勁波作為實控人的安居客向港股發起沖刺。
事實上，成立13年來，安居客的發展中曾有2次一度接近資本市場。
這家2007年成立的公司，比58同城晚了兩年。彼時，搜房、新浪等房產信息網站已初具規模，新房業務早已成為各家爭奪的焦點。“遲到者”安居客將目標瞄向存量市場，從二手房入手。
一年后，安居客走出上海，進軍北京，隨后北京成為其第一大市場，其業務版圖開始擴大至華北、華東、華南和中西部等地區。
2009年安居客內部萌生了上市的念頭，這一想法隨后被創始人梁偉平扼住，在梁偉平看來，公司只有規模足夠大才會去上市。
怎么才算規模足夠大，他設置了一道門檻：收入規模達到10億元。
2013年，安居客營收高達8億元，沒有意外的話，其2014年收入將突破10億元。即將滿足上市條件時，2014年3月安居客單方面宣布大幅漲價，隨機遭到多家房產中介的聯合抵制，我愛我家、鏈家、中原等在內的9家中介一夜之間撤空安居客所有房源。
這一矛盾讓安居客業績遭受重創，上市計劃受挫，也暴露了其商業模式的弊端：即缺乏線下房源數據和交易渠道支撐，收入高度依賴流量端口費和廣告費。
營收腰斬后安居客被迫賣身。2015年，梁偉平將安居客以2.67億美元的價格賣給58同城，交易完成后包括梁偉平在內的公司高管及投資方將套現退出，58同城實現100%控股。
此番，姚勁波卷土重來，安居客交出了一張怎么樣的成績單?
收入來源單一
與58同城重組、收購愛房與巧房后，安居客將自己定義為“開放型房產信息交易服務平臺”。按招股書中所言，安居客目前所提供的業務包括房產在線營銷、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。
但從其收入構成來看，安居客目前超95%的收入仍來源于在線營銷服務。2018年至2020年(下稱：報告期)，安居客來自在線營銷服務的收入分別為61.47億元、72.97億元、78億元，在總收入的占比分別達到98.9%、96.3%、96.9%。
其他兩塊業務中，交易服務在報告期內的收入占比分別為1.1%、3.5%、2.8%，其他服務則為0、0.2%、0.3%，二者的“存在感”相當薄弱。
支撐在線營銷服務的是安居客的移動月活用戶量。截至2020年第四季度，安居客的平均移動月活躍用戶量總計為6700萬。截至2020年末，該公司在線房產平臺上付費經紀人的數量為72.6萬人。
對此，安居客在招股書中稱，“根據艾瑞咨詢數據顯示，按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移動月活躍用戶量計算，我們是中國最大的在線房產平臺。”
負債率飆升至92.74%
招股書顯示，安居客主要通過提供在線營銷服務以及交易服務產生收入。其中，在線營銷服務收入主要來自于就二手房為房產經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及為房地產開發商的新房提供廣告及促銷服務。
2018年至2020年，安居客的營業收入分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，其中96%以上來自在線營銷服務。不過，在營業收入連續增長的情況下，安居客同期歸母凈利潤卻有所波動，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。主要原因是，安居客2020年銷售及營銷開支和財務開支增漲較多。
財務摘要數據來源：申報稿
安居客2020年的銷售及營銷開支為35.95億元，相較2019年增加了6.23億元。銷售及營銷開支包括一般推廣及營銷活動有關的廣告及營銷開支，銷售及營銷人員的薪資、福利、傭金及股份報酬等。
安居客2020年財務成本為2.07億元，相較2019年的122萬元也是變化巨大，主要原因是安居客因分擔58集團的長期債務而產生的利息開支。
申報稿顯示，58集團為安居客的控股股東，并持有安居客45.3%的股權。
58集團當年的私有化是通過一筆16.5億美元的定期融資(為期7年)及一筆8億美元的等值人民幣兩年過橋貸款融資撥資。隨著安居客從58集團分拆，58集團的融資安排得到重組。安居客同意分占75%的七年期貸款本金及40%的兩年過橋貸款本金。
于是，安居客的負債率由2019年年末的17.49%飆升至2020年年末的92.74%，負債總額也由2019年年末的22.72億元飆升至2020年年末的156.6億元。
關聯交易金額超高
除了負債率高外，安居客與58集團的關聯交易金額也頗高。
2018年至2020年，安居客向58集團的采購金額分別為15.68億元、19.78億元、21.17億元，主要采購是流量獲取服務、業務營運服務、廣告及營銷服務及共享服務。
同時，安居客向58集團的銷售金額分別為33.92億元、36.91億元、33.73億元，主要向58集團提供支持服務。
另外，安居客在申報稿中披露2021年至2023年與58集團關聯交易的建議年度上限。安居客2021年至2023年采購的建議年度上限分別為32.7億元、41.8億元、51億元，銷售的建議年度上限分別為21億元、3億元、2億元。
關聯交易摘要數據來源：申報稿
對此，安居客在申報稿中表示，公司可繼續受惠于58集團所提供的流量獲取、業務營運及廣告及營銷服務，進一步提高公司的網絡平臺與58集團運營的網絡平臺的協同效應。
另外，騰訊也持有安居客14.1%股份，并存在關聯交易。僅廣告及營銷服務，安居客2018年至2020年便向騰訊采購1.13億元、2.18億元、3.48億元。安居客在申報稿中披露，公司2021年至2023年與騰訊關于廣告及營銷服務的采購金額，分別不超過5億元、6億元、7億元。
安居客在申報稿中表示，騰訊所提供的廣告及營銷服務，能提升公司現有用戶，以及潛在的新用戶對公司的品牌及服務產品的認知及熟悉度。
另外關于此次募集的資金，安居客表示擬用作投資技術實力及產品開發、拓展新房交易業務、臻選戰略合作、投資及收購機會;償還貸款;營銷及推廣，以提高品牌知名度等。
近期曾被約談
值得一提的是，安居客近期還登上了北京市住建委的官網。
北京市住建委官網顯示，從2月下旬開始，北京市住建委派出多個執法檢查組，會同屬地住建房管部門，先后對東城區萬國公寓、朝陽區遠創合景苑、東直門8號等多個房地產開發項目開展現場執法檢查。
根據檢查結果，北京市住建委依法對北京萊福世紀置業有限公司、北京遠創興城置業有限公司等公司涉嫌無證售房、合同不平等條款、違規收存預售資金、現場公示信息不全等問題線索進行了責令整改或立案查處。
同時，北京市住建委根據在檢查過程中還發現了網絡平臺違規發布房源和開發企業違規使用分銷渠道問題，市住建委分別約談了安居客、58同城等網絡平臺以及中原、和碩等銷售機構，對未獲批銷售許可的項目，要求各機構不得發布房源、代理銷售。
約談摘要數據來源：北京市住建委官網
除了被約談外，安居客也被不少客戶投訴。比如新浪旗下消費者投訴平臺黑貓投訴上，截至4月8日，安居客4月份便有20條投訴，不少直指虛假房源。
需要指出的是，安居客確實存在虛假房源的情況。比如2020年12月公布的裁判文書顯示，經查，被告人張方友在“58同城”網、“安居客”網等網站發布虛假的房屋出租信息，在與被害人未見面的情況下，以收取定金、房租等名義，騙取被害人錢款共計39550元，該行為系通過網絡針對不特定人實施的遠程非接觸性詐騙犯罪，屬于電信網絡詐騙。
因此，法院判決張方友犯詐騙罪，判處有期徒刑三年二個月。
關于公司如何解決虛假房源問題，以及公司負債率較高，如何保障現金流的通暢等問題，《國際金融報》記者向安居客發去采訪提綱，但截至發稿尚未收到回復。
