2021年1月1日起，《西安市物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《市辦法》)將正式實施，新舊辦法如何銜接呢?預交的物業費怎么辦?針對市民關心的問題，12月24日，記者從西安市發改委獲悉，物業需履行法定調價程序后，才能執行新標準。以調價程序完成時間為節點，預收物業費將多退少補。

物業企業需履行調價程序有一定過渡時間

針對此前有不少市民詢問：“住宅小區停車服務費是否自1月1日起即執行80元/車位·月。”政策解讀明確強調，住宅小區停車服務費并非自2021年1月1日起即執行80元/車位·月。物業費標準(實行“一費制”)與停車費標準應當同時調整，物業企業需履行法定調價程序后才能執行新標準。

已簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》且未成立業主大會(業委會)的住宅小區執行新的物業收費政策時，物業企業應當按照即將實施的《民法典》及《市辦法》第三十三條的規定及時履行調價程序，將物業費標準(實行“一費制”)與停車費標準同時進行調整，做好新政策的落實。

也就是說，《市辦法》及新的收費標準雖然從2021年1月1日起生效，但物業企業須按照《市辦法》的規定完成發布方案、征求意見、服務等級確認、收費標準抄送告知等程序，需要一定的過渡時間(1至3個月，根據小區具體情況而定)，在調價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費標準執行。

目前，我市各區縣發改、住建、市場監管、街道辦已聯合召開物業企業政策培訓會，督促物業企業盡快啟動調價程序，部分物業企業已經著手開展物業費及停車費調整工作。

物業費與停車費標準同時調整不得選擇性執行

新的物業服務收費政策按照《陜西省物業服務收費管理辦法》的要求，旨在推行物業服務費“一費制”。即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取。同時，對我市住宅小區內停車服務費標準進行下調。

物業企業與業主執行新的收費標準，應當對物業費標準(實行“一費制”)與停車費標準同時進行調整，物業企業及業主均不得選擇性執行。

以調價程序完成時間為節點預收物業費將多退少補

如果物業企業開始預收明年物業費和停車費，調價結果公示后執行新收費標準的，以調價程序完成結果公示結束日期為時間節點，已預收的費用多退少補。

按照《市辦法》第十五條的規定，物業服務費和停車服務費根據合同的約定按月計收，預收不得超過三個月(業主自愿繳納除外)。

收費等級誰來認定?

收費等級依據住宅小區物業服務等級確定

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西安市發改委工作人員介紹，實行政府指導價的物業服務收費實行等級服務、等級收費。物業服務收費等級標準依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》(市建發〔2020〕135號)規定的服務等級標準，由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定。

物業服務企業依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》確定本物業項目的物業服務等級，確定對應的物業收費標準，在政府指導價范圍內與業主通過《前期物業服務合同》或《物業服務合同》確定物業服務等級、服務內容、收費標準等內容。服務等級經物業項目所在區縣、開發區住建部門認定，收費標準抄送告知同級發改部門和市場監管部門。

實行政府指導價的物業費及停車服務費有哪些調整?

物業費調整情況：

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調整后的物業費實行“一費制”，將公攤電費、電梯費納入其中，高層一級服務2.2元/平米方·月，二級服務1.9元/平米方·月，三級服務1.5元/平米方·月，等外服務1.2元/平米方·月。調整后的高層住宅物業費標準在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名第15位。

停車服務費調整情況：

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住宅小區停車服務費調整為室內停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，并明確室內停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，停車服務費調整為60元/車位·月。

室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調整為4小時為一次2元。對物業管理區域內非機動車及摩托車停車收費實行市場調節價。