在日本，購房者還清貸款的平均年齡不斷上升，目前已經有銀行把房貸還款年齡放寬到了最高85歲，比男性平均壽命還高三年!日本這項“無奈之舉”，竟因為……

在日本，四分之三的購房者是通過申請房貸來購買住房的，日本購房者還清全部房貸的平均年齡，目前已達到了73歲。有銀行甚至將房貸還款年齡放寬到了85歲。是什么原因造成了日本購房者還清房貸的年齡不斷推后，這又會帶來哪些風險?

據日本經濟新聞5日報道，通過對最近20年的房貸數據進行比較后發(fā)現，日本購房者還清全部房貸的平均年齡正在不斷上升，目前已經達到了73歲，創(chuàng)下歷史新高。

從購房者的角度來看，造成這一現象主要有兩方面的原因：首先，日本社會晚婚化的傾向使購房需求推遲，申請房貸的平均年齡從2003年的37歲上升到了目前的40歲以上，中年人成為了日本購房的主力;其次，在房價上漲等背景下，同一時期日本購房者的平均房貸金額增加了63%，這也使購房者不得不選擇更長的還款年限。

此外，還有來自金融機構方面的原因，在長期超低利率的環(huán)境下，日本金融機構業(yè)績下滑，穩(wěn)定增長的房貸業(yè)務就被視為重要的收入來源。一部分銀行降低首付比例甚至推出零首付，也有銀行提高還貸年齡上限，最高的已經放寬到了85歲，比日本男性的平均壽命還要高出3年多。

目前，約八成的日本企業(yè)退休年齡仍然在65歲以下，這意味著許多購房者退休后還將長期承受房貸負擔。由于日本財政狀況惡化，根據去年公布的最新測算，今后日本養(yǎng)老金的發(fā)放水準很可能大幅下調，這一因素也會進一步加劇退休后的還貸壓力。所以日本輿論擔心，如果無力還清房貸，老年破產風險人群增加也將影響社會穩(wěn)定。

從40歲當上房奴，到平均73歲還完房貸，這就是普通日本人的一生。

為什么在中國買房的“難度”是日本的3倍，但中國人平均買房年齡比日本至少早了7到10年?而且很多中國人還會提前還貸，中國各銀行允許的還貸年齡上限是70歲，遠遠低于日本。

這里面到底有什么秘密?

第一，在中國買房是整個家族的財富保衛(wèi)戰(zhàn)，在日本買房投資屬性偏低、消費屬性偏高、基本上是個人的事。

也就是說，在中國買房跟在日本買房，含義是完全不同的。中國缺少穩(wěn)定、可預期的投資渠道，過去20年房價不斷上漲，讓大家普遍形成了一種觀念：至少在大城市買房可以保值，可以跑贏長期通脹。

所以，中國人只要有能力，哪怕掏空“6個錢包”也要盡早買房，因為這是家族財富的保衛(wèi)戰(zhàn)，是社會階層向上流動稍縱即逝的窗口。

在日本，由于不動產泡沫破裂的深遠影響，以及老齡化、少子化，日本利率長期偏低，物價穩(wěn)定。對于日本人來說，通脹很低、房價上漲也不快，年輕人在20到40歲之間忙著享受生活，一般不急于買房。

第二，通脹幫助中國人供樓，基本不幫助日本人供樓。所以看起來日本的收入房價比低，但實際負擔可能不比中國輕。

在中國供樓，真正的按揭只有10年。什么意思?就是說，供樓的前10年，你會感到較大的壓力。但10年之后，隨著房價大漲、收入大漲，你供樓的壓力會急劇減少，到了第三個十年會非常輕松。究其原因，是因為通脹在幫你還款。

在日本，經濟一直處于準通縮狀態(tài)，雖然央行不斷降低利率，甚至出現負利率，但通脹目標(2%)仍然很難實現。在這種情況下，你供樓到第二個10年，其壓力跟第一個10年差別不大。到了第三個10年，可能也差不多。

所以，中國的房奴是前10年苦，后面20年越來越輕松，而日本的房奴是真的要當足30年甚至40年房奴的。

看懂了中國樓市的“供樓游戲”，你就會知道，越早買房子越占便宜。房價短期的波動，其實不重要，重要的是你要買，要貸款、要鎖定價格，而且不要提前還款，讓通脹幫助你供樓。

第三，日本允許供樓到85歲，意味著這個國家雖然看起來經濟擺脫了樓市的綁架，但其實仍然視樓市為重要的經濟支柱。

數據顯示，日本的城鎮(zhèn)化率超過了93%。而中國目前的常住人口城鎮(zhèn)化率大約在61%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率在45%左右，距離日本還有很大差距。

日本的案例告訴我們，即便到了后城鎮(zhèn)化時代，日本這樣的經濟發(fā)達國家、平均每年可以產生一個諾貝爾自然科學獎的國家，仍然會用金融政策刺激樓市。比如允許當房奴到85歲、允許零首付，就是最有力的證據。

看懂了這一點，你就會明白：當中國人買房欲望下降的時候，金融政策、稅收政策會怎么變。