一邊是國土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規別墅野蠻“生長”。違規別墅為何屢禁不止?近日，有讀者向東方今報·猛犸新聞反映，稱位于項城市迎賓大道居然·如意廣場項目打擦邊球，產權40年的商業用地涉嫌違規開發建設住宅洋房疊拼“別墅”，拿著審批的商服用地五證手續對外公然出售“別墅”牟利，賣到280萬一套。
記者調查：商服用地建起了102套“別墅”
按照讀者反映內容，10月21日，東方今報·猛犸新聞記者來到項城市居然·如意廣場項目實地核實。該項目銷售人員介紹說：“咱這項目總共分一期和二期，現在已經全部打開同步出售，一期北地塊商業是門面、商鋪和公寓，二期是南地塊，小區名字叫總部港，建的是一到三層帶院的‘別墅’，戶型有雙拼、四聯疊加， 面積160、200至300平的不等，每套‘別墅’都送單獨的院子，買的面積越大送的院子就大，獨門獨院沒有公攤，容積率0.4，產權40年，五證齊全可以辦理不動產證，不影響買賣，緊鄰如意湖，環境非常好。
東方今報·猛犸新聞記者詢問該“別墅”銷售狀況時，銷售人員指著大廳沙盤介紹說，“別墅”模型上面放著紅色售罄牌子的就是已經賣掉了的，現在剩下的房源不多了，只要交完錢，簽了合同就可以網簽，辦理獨家獨院的不動產權證，我們是2018年12月31號拿的地，今年3月份動的工，咱這個項目一共300畝地，咱的公寓雙層的才4000多一平，雙拼和四拼“別墅”價格從6000多到9000多不等。全款優惠3個點，分期優惠1個點，戶型有點不規則，價位也不一樣， 有方方正正的戶型，有T字型的戶型，還有Z字型的戶型，11號樓的雙拼“別墅”500多萬已經賣出去了，目前，按揭買這房子的已經有近百戶業主銀行已經放款了。
記者在居然·如意廣場項目售樓處看到有五證公示，該項目3塊地不動產權證(豫2019項城市不動產權第0001919號、0000152號、0002093號)均顯示：位于項城市千佛閣辦事處劉菜園社區市迎賓大道西、興業路南、公園路東、名仕路北的出讓權利人是周口世合實業有限公司單獨所有，出讓面積分別是42086.3 ㎡、40704.4㎡、20385.7㎡，權利類型均為國有建設用地使用權，使用期限分別是40年，用途均為其他商服用地和商務金融用地。
銷售人員自曝：建“別墅”是浪費土地資源 老板能量大
該銷售人員告訴東方今報·猛犸新聞記者，目前這幾天買房子的特別多，這一塊要是宣傳開了早就搶沒有了， 現在國家不允許建“別墅”，咱的容積率還這么低，建“別墅”是浪費土地資源，上邊也沒有高層，也就100來戶，現在房子已經賣出去一大半了，咱這的房子建得完全達標，“別墅”樓間距留得太寬了過不去審批，要是大獨棟的肯定違建，咱這建成雙拼四拼的，間距一平均審核都過去了。
隨后，銷售人員帶領記者來到該“別墅”項目施工工地參觀，該項目的三層主體已基本完工，地上堆放著部分已拆除的鋼管腳手架，售樓人員繼續介紹：“前幾排這300平的都是政府部門的人買了，水電費用也是走民用的，咱這開發商的大老板是自己獨資公司，我們老板能量大不大，你可以在項城打聽打聽，我們居然之家五證是拿地批得是最快的，三月份施工現在就快完工了，工期也是最快的，咱這‘別墅’住著肯定舒服，說白了就是打的擦邊球，我們這房子說是小區就是小區，你不用擔心，交完錢就可以去銀行辦貸款手續，只管放心買吧。”
職能部門：這不是“別墅” 而是“現代商業新模式”
事實上，從2003年2月開始，國土資源部密集發布五道“禁墅令”規范別墅市場，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”。《限制用地項目目錄(2006年本)》中明確：“住宅小區建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目”也在限制之列。
那么，如此低密度的容積率，還建有雙拼、四拼疊加“別墅”的“居然·如意廣場”商業用地項目是如何打著政策“擦邊球”，繞開“禁墅令”，而通過層層審批的?“洋房別墅”幾乎售罄，職能部門又是如何監管的?
帶著相關疑問，東方今報·猛犸新聞記者電話聯系了項城市自然資源和規劃局黨組成員張嵐峰，張嵐峰告訴記者：“這個居然如意廣場3塊地我們批的全部都是商業用地，他沒有改規劃，從專家評審到最后審批，我們一個星期去一趟，已經監控著，這不是別墅，這是現代商業運行的新的業態模式，這個模式請專家評審了，而且還高度贊揚，我們批的是商業，只要不改變他的建筑模式、經營的業態，這就是我們正常的審批。最少的一個單元就是雙拼，還有四拼，他們是仿造南方的模式開發的。他們那不可能是住宅，我們會加大力度監管，監察大隊隊長金光每個星期去一次，這個沒啥問題，咱市里這么大的招商項目敢讓他在那蓋別墅?不是出大事嗎?”
律師：土地使用性質不能隨意改變 購房者享有風險知情權
對此，河南泰豫恒律師事務所高級合伙人張成律師評價說，國家規定的土地用途是不能人為隨意變更的。商業金融用地必須作為商業開發的用途，比如建造商場、門面房之類的，而“居然·如意廣場”項目的開發商卻將商業金融用地開發成“別墅”，顯然是違反國家相關規定的。
張成律師表示，即便這處“別墅”小區具備相關審批手續，但是如果在銷售過程中改變了土地使用性質，變相出售“別墅”，相關職能部門有義務對此進行監管和查處。“作為政府職能部門，在接到群眾反應后應當深入實地，從開發商的土地出讓的材料以及出售“別墅”的事實入手，進行綜合調查，如果確定開發商是在違規改變土地使用用途，就應當給予處罰。同時，也提醒購房人注意風險：商業用地到期可能會被國家無償收回，須再次繳納土地出讓金，同時比普通住宅交易稅費高。”
張成律師進一步介紹說：這樣的商業“別墅”產權年限為40年，比住宅的70年縮水嚴重，根據《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但是，非住宅建設用地使用權期間屆滿后，依照法律規定辦理。根據《城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。首先，存在因合法原因(如土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的)被國家無償收回的風險，其次，即便經過批準，也應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。持有成本過高;最后，初次購買或者轉讓時的契稅會比住宅稅費高，如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。如采用銀行貸款的方式，只能得到五成按揭，最長貸款年限10年。如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。
所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚，開發商應對購買者明示該情況，購房者應當享有對上述風險的知情權。
