2019年房企融資情況一覽
上半年的樓市“小陽春”之后，從融資端掐住市場躁動情緒，是調控釜底抽薪的手段之一。從信托到美元債，五花八門的融資手段，逐一被查缺補漏，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導土地和并購市場，而高杠桿的中型房企則陷入資金鏈危局，小型房企甚至賣項目求生。“杠桿飆車游戲”剎車之時，也是市場玩家快速退場、集中度進一步上升之時。
加杠桿依然狂飆突進
在按下剎車鍵之前，今年上半年的“窗口期”，房企融資加杠桿的動作不遺余力。
同策研究院監測的40家典型房企融資情況顯示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地產、金科股份等房企上半年融資總額均超過200億元，高者達400億元以上。
這份統計數據顯示，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，光是今年6月份，40家典型房企就完成了611.6億元融資。
經過狂飆突進的加杠桿，房企債務總量維持在天量水平。
據申萬宏源房地產研究組統計，中國房地產企業2019年6月底的債券融資余額約4萬億元，其中境內債券余額2.9萬億元，外債約1.1萬億元。
在融資方式中，1-6月房企境內交易所發債總額達1636億元，同比增長93%，但6月發行額從5月的408億元減半到208億元。
信托依然是中小型房企融資主力。用益信托最新數據顯示，截至6月30日，68家信托公司共發行3238只房地產集合信托產品，為房企“輸血”5063.8億元。其中所發產品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%。信托的余額是天量，截至5月底，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額14%，同比增長15.15%。
股權融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，占總融資金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對值及占比雙升。
更重要的是，在國內融資渠道收緊之后，6月份，40家房企發行的公司債幾乎是美元債，美元融資總額224.01億元人民幣(32.6億美元)，占融資總額的36.63%;港元融資總額為0.6049億元人民幣(0.6873億港元)，占比0.10%。2019年以來，房企計劃發行海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。
發行美元債的熱潮延續到了7月份。在僅剛剛過去的半個月內，超過20家房企發行了170億美元融資預案。
克而瑞數據顯示，2018年年末176家房企總有息負債規模為68456億元，同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%，同比增加1.5個百分點。
上市公司財報顯示，地產行業成為過去十年以來為數不多的杠桿持續大幅上升的行業。2007年至今，行業資產負債率從60%左右大幅上行至80%，一舉超過建筑行業，成為全行業資產負債率最高的存在。
“杠杠游戲”剎車時間表
土拍市場的火熱，部分城市地王出現，是招致監管出手的重要原因。
中原地產數據顯示，上半年土地出讓規模持續高位運行，全國50個大城市合計賣地2.15萬億元，同比增長15.9%。分季度看，一季度整體低迷，二季度全面復蘇。全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀錄。賣地最多的杭州土地出讓金額達到1444.5億，武漢、北京分別為948.8億和933.3億，蘇州為836.8億。
一些二線城市接連出現百億土拍：4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，誕生了吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的兩個新地王;6月27日，合肥出讓13宗1355.35 畝地，攬金132.43 億元;同一天，武漢集中出讓12宗地塊，也拍出93.5億元的價格。
6月的土地市場中，一二線城市單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。
土拍活躍引發房價上漲預期，與“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標不符，與防范化解重大風險的要求不符。因此，短暫的狂歡之后，年內最嚴融資監管如期而至。
5月17日，銀保監會發布《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(下稱“23號文”)，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。據統計，上半年各地銀保監會就金融機構資金違規進入樓市開出的罰單超過70張。
23號文作用下，信托貸款余額在經歷3、4月份的短暫反彈后，于5月份明顯回落。同策研究院監測，2019年5月40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月融資總額下降52.07%，僅有兩筆融資額度來自境外。其中信托貸款占比最重，總額100億元，環比上漲32.76%;其次是公司債，總額95.85億元，較上月大幅下降79.74%。
6月13日的陸家嘴論壇，中國銀保監會主席郭樹清的講話被認為是一個更明確的信號。他表示，“房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”這意味著，房地產調控從限制購買、限價、限售等升級到了房地產金融的嚴厲管控。
信托首當其沖。7月以來，銀保監會對房地產信托展開了一系列調查、約談、警示。
7月11日，多家媒體報道稱，有數家信托公司“緊急暫停房地產類項目募集，已募集此類項目全部退款”，而信托業內傳來的消息是，監管要求房地產信托規模不能超過2019年6月30日規模;已備案項目不影響發行及成立，但未備案項目一律暫停;符合“432”通道類業務全部暫停;地產公司并購類全部暫停。
隨后有信托公司回應稱，這其實是“對房地產項目進行余額管控、優化結構、平滑運作”，并且將“重點支持與政策導向一致的住房保障項目”。無論如何，對商品房與政策性住房分門別類進行對待已經坐實。
政策的效果立竿見影。用益信托數據顯示，今年6月，房地產信托成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
多部委的密切協調互動也是本輪調控的一大特點。7月12日，國家發改委發布了一則關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，提出四條具體要求：
首先，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
其次，房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經發改委備案登記情況等，并提交《企業發行外債真實性承諾函》。
第三，房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
最后，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。
除此之外，市場消息顯示，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行窗口指導，要求控制房地產貸款額度。
窗口指導不僅限于銀行，市場消息稱，目前個別房企在境內發債也受到限制，僅允許借新還舊以避免流動性危機。其中，有5家房企已被明確嚴禁新增發行債券，但允許借新還舊;還有15家房企，則被警示發債風險，要求控制額度。
中信建投首席房地產分析師陳慎認為，“此次融資政策更多體現為結構化調控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。”
國金證券房地產研究組認為，政策在逐步收緊后，地產企業再融資僅限于借新還舊，其影響除了上半年土地市場火熱的現象或將降溫以外，高周轉模式的房地產企業尤其可能會受到影響。
資金成本成房企生命線
恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
自2018年以來，監管層對房企的高負債風險持續敲響“警鐘”，融信、陽光城等不少房企在業績發布會上提出“降低杠桿、加快回款”的工作目標。
2019年年初，孫宏斌在融創中國2018年年度業績會上也提出降杠桿，泰禾也發起了“壹號搶收計劃”以加快現金回款。
然而，房企的資金壓力從未減輕。恒大研究院分析師夏磊表示，在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新還舊，融資規模上升主要緣于到期債務規模大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計融資1810億元，同比大幅增長40.5%，但凈融資規模僅為574億元，同比下滑41.6%，這說明房企資金壓力并未有實質性改善。
國金證券指出，在外部融資受限后，流入地產行業的資金減少，各金融機構勢必提高資金成本和風控標準，項目布局好、銷售規模較大、銷售能力較強和外部融資渠道多樣的龍頭房企壓力相對較小。中小房企融資渠道相對單一、銷售能力相對較弱，預計將承受較大的壓力。
國泰君安固收團隊對財務杠桿按照房企規模進行拆解后發現：一方面，大型房企財務杠桿有所下降;這主要是因為大型房企規模趨于穩定，財務杠桿的作用已從擴大規模逐步轉為調整經營結構，企業對于財務杠桿的需求有所減少。此外，隨著大型房企規模的擴張、資源的積累、地位的提升，無息杠桿和合作杠桿的釋放空間有所提升，進一步壓縮了財務杠桿需求。
而中型房企則選擇逆勢加杠桿;對于中型房企來說，雖然已經獲得一定的無息杠桿、合作杠桿空間，但若想在短時間內獲得規模的快速擴張，躋身第一陣營，實現“彎道超車”，依然需要較高的無息杠桿的加持。
小型房企財務杠桿則相對穩定，雖然對于小房企來說存在擴大規模的動力，但其融資能力相對較弱，受國家的嚴調控政策影響更大，財務杠桿“被動”萎縮。
杠桿壓力的分野，疊加融資成本的“冰火兩重天”，讓房企競爭更加殘酷。
7月8日，中海首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃，其中10年期美元債以3.45%的券票息，創造了債券發行利息成本最低的紀錄，這也是中海歷史上10年期債券的最低利率;而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業的最低利率，且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。
長期穩定的信用評級、央企身份，都是中海長期以低息融資的根本原因，當市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機構時，國有房企融資就有巨大的優勢。類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發展、招商蛇口、萬科等，均為央企或具有國資背景的開發商，他們今年上半年的融資利率也在4%左右。
而同為大型房企，表現激進的民營房企如恒大、融創、碧桂園的融資成本就相對較高。6月12日，融創中國以7.25%的利率，發行2022年到期的6億美元優先票據;上半年，恒大累計發行了四次優先票據，其中三次的利息利率均在10%以上。
以富力、雅居樂等為代表的中小型房企，融資利率就更高了，多在7%-10%之間，甚至超過10%。如雅居樂發行的美元高級永續債，年利率達8.375%;中南建設4億美元的高級無抵押定息債券，利率高達10.88%。7月11日，泰禾集團以15%的高利率發行了一筆美元票據，成為近年來房企境外融資的最高成本之一。
中金固收報告指出，今年上半年，由于境內融資受限、境外需求上升，以及發改委年初延長部分公司發行有效期，房地產美元債發行量已超過去年全年水平，上半年凈增量達375億美元，同比增127%。
即使同在境外發債，房企的利率也呈現明顯分化之勢：大型房企供給量占比高、融資成本降幅大、周期延長，中小房企發行量占比低，且低資質主體發行利率居高不下。
賣資產，成為中小房企緩解資金鏈緊張狀況、斷臂自救的重要選擇。今年以來，華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等均選擇出售項目股權，進而實現回血。
以今年年初經歷股價大跌的在港上市地產公司陽光100為例，陽光100中國6月13日發布公告，分別向融創、佳兆業出售資產，涉及資金超57億元。今年4月，陽光100中國僅半個月內就兩度出售資產，回籠60億元現金以緩解資金壓力。
