萬科再提“活下去”，恒大、碧桂園放大招!剛開年，房產三巨頭都坐不住了?

2月25日，《萬科周刊》發布了萬科董事會主席郁亮的一份內部發言稿，其中指出，2019年萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

僅僅3天后的2月28日，有消息稱，自2月12日開工至今，碧桂園出現大規模“裁員”，有部門裁員幅度至50%。這一次裁員波及總部和區域，范圍相較于以前更廣。

同日，有媒體報道，恒大集團董事局主席許家印在2月27日下午親自主持召開的恒大全集團銷售大會上表示，所有在售項目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優惠(受備案價影響價格除外)，商鋪8折優惠。

頭部房企的一舉一動往往會對行業產生巨大影響，更何況是位列行業TOP3房企。從萬科內部講話，到碧桂園裁員傳聞，再到恒大全國降價，頭部房企調整映射出其對行業趨勢持何種判斷?對行業將會產生何種影響?2019年樓市到底會走向何方?

TOP3房企率先動起來

2月25日，《萬科周刊》微信公號發布了董事會主席郁亮的一份內部發言稿，其中指出“經濟下行壓力加大，‘L’型走勢尚未探底，宏觀形勢并不樂觀”，并表示，2019年萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

該內部發言也成為當日眾多媒體爭相報道的焦點。

而針對2月28日網傳的碧桂園裁員50%消息，碧桂園相關負責人回復記者采訪時明確表示：沒有裁員，50%也是沒有的事，此次“裁員”系組織架構優化調整。

在3月1日碧桂園舉行的2019年春節后的第一次集團管理會議上，創始人楊國強針對“裁員”傳聞回應稱：“肯定不是裁員，我們把大家招進來不容易，不希望任何人由于市場情況變化在我們公司被裁掉。公司接下來會有很多新的業務，包括機器人、智能建造、新材料、機器人餐廳、現代農業、鳳凰優選超市等各個方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集團員工總量會比年初還要多。”

記者從接近碧桂園的人士處獲悉，目前區域確實在進行較大規模人員調整，根據區域業績對應人員編制。如果目標業績下調，則相對應調整員工編制。有些區域變動不大，有些區域就很慘，“優化”人數達到1000人。

記者在一份恒大官方折扣說明上看到，購房人能夠享受92折、95折、3萬元購房券以及贈送家電等多重優惠。恒大集團相關負責人向記者表示，全國項目基本執行統一的折扣標準，不同的區域可能略有差異。

頭部房企調整為哪般?

實事上，高喊需要“跳出路徑依賴和牛市思維”的萬科，在土地市場上仍然沒有手軟。記者查閱相關資料獲悉，萬科2018年三季度拿地金額逼近恒大、碧桂園、保利等房企總合。

中原地產研究中心統計數據也顯示，大部分城市去化速度放緩，房地產龍頭企業拿地的節奏明顯分化，萬科在今年1~2月合計拿地金額達283億元，行業排名首位。

上述接近碧桂園的人士向記者透露，此次“優化”的范圍涉及到成本管控、投資、運營、設計和財務等多個部門。優化的具體方式各區域也沒有統一標準，就是根據區域的業績指標，把多出編制之外的員工通過制度考核的方式淘汰，對能力不足的員工進行“優化”。一般而言，一二線城市三千萬業績有一個員工的編制，三四線城市大概兩千萬業績有一個編制。該制度是今年執行的，去年沒有這個制度。

記者注意到，在“優化”人員的同時，碧桂園仍然在為新的業務板塊招兵買馬。一周前，旗下博智林機器人正式開啟2019年全球招募，招募范圍涵蓋高級管理崗和各類技術研發崗位;在2018年下半年，農業人才的招聘也在為農業板塊加碼布局。

至于恒大本次全國降價，記者注意到，事實上恒大每年都會進行兩次全國性促銷，折扣力度有所不同。對比去年同時期，恒大推出的折扣是88折。進行折算之后，本次降價優惠并不明顯。

上海中原地產市場分析師盧文曦向記者分析認為，“2019年全國樓市將面臨調整壓力，作為一線龍頭企業會主動應對，加快資金周轉，提高抗風險能力。雖然企業會提出很多口號，但更要看他們行動如何。”

可能引發行業洗牌?

郁亮在內部講話中談到萬科目標時強調，明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

楊國強春節后的第一次集團管理會議上說：我們要做一個高科技企業，未來地產只是多元業務中的一部分，公司已經在用心謀劃新的業務。

許家印在集團銷售大會上表示，所有在售項目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優惠(受備案價影響價格除外)，商鋪8折優惠。

恒大員工曬出的全線九折

頭部房企的一舉一動往往會對行業產生巨大影響，更何況本次連續曝出新動作的是目前位列行業TOP3的頭部房企。

同策咨詢研究中心總監張宏偉接受記者采訪時表示，“短期來看，頭部企業無論是組織架構還是人員，還是降價帶來的利潤都會有所損失，但未來兩三年來看，這一動作會引起中小企業——尤其是民營中小開發企業出現一些問題。”

“頭部企業的率先調整可能引起行業的重新洗牌，行業預期悲觀的情況下，部分中小企業可能進一步陷入資金困境。未來半年到一年，頭部企業在行業下行調整周期中會迎來比較好的收并購機會，盡管這種機會并非主觀造成。”張宏偉說。

今年樓市走向何方?

2019年前兩月，盡管房地產市場仍被低迷氛圍籠罩，但部分城市還是露出了些許回暖跡象。一些城市新盤供應量開始加大，調控政策略有放松，市場各方的熱情紛紛被調動，開發商的熱情也蔓延到了土地市場。

2月下旬，深圳灣某高端豪宅、最低價超過2000萬/套卻受到購房者追捧;某房企北京區域啟動了“搶收計劃”，單周認購額達15億元;廣州一日出讓三宗地塊攬金116億元。

一邊是宏觀經濟走勢尚待明朗，一邊是似乎小陽春收割行情觸發在即，樓市向左走還是向右?

記者注意到，春節后南京等多個城市出臺人才落戶政策，樓市調控“松綁”信號被加碼放大。同時，不少城市新盤集中入市，成交低迷期累積的購房需求也在近期得到釋放，中介機構借此機會紛紛放出“搶購、搶認籌”的消息，樓市“小陽春”仿佛一觸即發。

據國家統計局數據，1月份商品住宅銷售價格下跌城市明顯增多，70個大中城市中，58城新建住宅價格上漲，4城持平，8城下調。二手房價格17城出現下調，12城持平，上漲城市進一步減少至41個。

據張宏偉判斷，今年銷售情況不會太樂觀，仍然繼續維持目前的趨勢，開發企業以價換量，降低利潤率、提前回款確保現金流。

盧文曦指出，“全國樓市分化格局依然呈現，因此小陽春也會有所分化。一部分承壓的三四線在去化上仍有壓力，相反經過一年多調整，部分一二線城市或有好于去年同期的成交量。一方面一年多積累，這些積壓的客戶需要釋放;另一方面，限價背景下市場對今年走勢較為謹慎，以價換量為主流方式，較有性價比的產品仍會受到市場認可。”

中原地產首席分析師張大偉指出，最近市場回暖的原因很簡單，看看2月份的PMI就知道了。市場是回光返照還是小陽春要看一季度的經濟情況。

“當下企業還是應該順應市場周期，做出些調整，當自己調整好了，就有更多的市場機會。在市場格局迅速發生變化的時候，可能頭部企業更加先知先覺。”張宏偉認為。(包晶晶 魏瓊)