用公積金買房沒那么容易了。北京13日晚發布公積金新政，公積金的貸款和提取至少將發生六大變化，包括執行“認房又認貸”，并把公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，等等。

專家認為，北京新政總體上是為了落實“房住不炒”的目標，也充分說明了房地產政策調控依然是比較嚴厲的。

變化一

認房又認貸，二套最高貸款額降至60萬

2017年北京“317”新政中，商貸已經實施了“認房又認貸”，而公積金貸款只“認房”。即不看貸款記錄，只要名下無房，就能按首套房申請公積金貸款。

這次的新政更改了判定二套房的規則，公積金貸款變得與商貸一樣“認房又認貸”。

根據北京住房公積金管理中心發布的《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

圖片來源：北京住房公積金管理中心。

解釋一下，前面所說的“認房”是指借款申請人在北京名下有住房，“認貸”是指在中國人民銀行征信系統中全國范圍內的個人住房貸款記錄。注意，如果在外地有購房貸款記錄，也被認定為有貸款記錄。

同時，新政下調了二套房公積金貸款的最高額度，從80萬元下調為60萬元。

“值得關注的是，本次調整中，換房需求往往會被視為二套房，貸款額度和利率都會有直接影響。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

變化二

貸款額度與繳存年限掛鉤，繳存超11年才可貸120萬

過去，公積金貸款的最高額度是120萬元，繳存時間的長短不會影響額度。新政則實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

《通知》規定，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。

舉個例子，如果公積金貸款的繳存期限是13個月，也會算為兩年，可貸20萬元。

有人會問，如果是夫妻，丈夫繳存了7年，妻子是5年，是否可以一起貸120萬元?

答案是不可以。《通知》規定，如借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。所以，上面那種情況，按照丈夫繳存7年來算，只能貸70萬元。

“這個政策對剛需影響非常大，特別是年輕人，當下北京市場平均購房年齡在28歲左右，按照新政，公積金貸款大約只能貸50萬左右。”中原地產首席分析師張大偉說，受新政影響，預計起碼一半的購房需求將只能選擇商業貸款或者全款。

變化三

首套房首付比例提高至35%，看齊商貸

新政還調整了公積金貸款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。

《通知》規定，購買經濟適用住房的，首付款比例不低于20%;購買共有產權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

另外，購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

目前，商貸首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。這樣調整過后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。

變化四

貸款期限最長不超65歲，月還款額不超月收入6成

過去，公積金貸款期限最長是截止到70周歲，新政則調整為不得超過65周歲。

《通知》規定，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡后5年，原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

舉個例子，如果公積金貸款申請人55歲，過去的貸款最長年限是15年，現在則要降低為10年。

此次公積金貸款還調整了月還款額。《通知》規定，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準，確定貸款金額和貸款期限。

此前，借款申請人的收入減去基本生活費用后，其他的錢都可以用來還貸。有分析認為，按調整后的標準，則更能夠真實反映借款申請人的償債能力，減少借款申請人的還貸壓力。

變化五

東、西城戶籍買郊區房，貸款額度可上浮20萬

《通知》規定，借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(以下簡稱城六區)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。

也就是說，如果戶籍在東城區或西城區，購買城六區以外的首套住房，最高可貸140萬元;如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區，購買城六區以外的首套住房，最高可貸130萬元。

“市區戶籍到郊區購房，可以享受公積金貸款額度增加的優惠，這是新政的一大亮點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，這種措施與北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關，類似做法也值得全國其他城市學習和借鑒。

變化六

異地購房提取公積金受限

雖然目前已經實現了異地購房提取公積金，但是根據新政，不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。

根據《關于落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》，住房公積金繳存人及配偶購買位于北京市行政區域內的住房，或購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房，才能辦理住房公積金購房提取。

舉個例子，如果購房人的戶籍在山東省青島市，則只有在購買北京、青島、濟南三個城市住房的時候，才能提取公積金，購買其他城市的住房時無法提取。

值得注意的是，上述通知還規定，住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區域內有購房提取記錄的，不能辦理異地購房提取。

——六大變化，如何看待?

從上述六大變化來看，張波認為，北京此次調整公積金政策總體是為了落實“房住不炒”的目標，在保障居民住房需求的同時，積極引導合理住房消費，鼓勵階梯式購房，打擊房產投機。

嚴躍進認為，北京這一新政充分說明房地產政策調控依然是比較嚴厲的，尤其是結合公積金貸款的實際情況，采取了相對收緊的措施。

“這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產市場的調控內容。”嚴躍進說。