標點財經研究員 趙春燕

強者恒強，馬太效應在競爭激烈的房地產行業里愈發明顯。《2018中國房地產百強企業研究報告》顯示，2017年百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業集中度進一步提升。

這或許意味著一個殘酷的法則：在這個強者如林的市場中，前進緩慢便意味著淘汰。

珠海華發實業股份有限公司(下稱“華發股份”)的董事長李光寧便深諳此道，自其2012年上任以來，便將這家四平八穩的企業帶上快速車道。李光寧上任不足6年，該公司總資產就擴張了5.2倍。

規模快速發展的同時，華發股份(600325.SH)的凈負債率和短期償債壓力、財務風險也明顯上升。在標點財經研究院攜手《投資時報》推出的《中國房企缺錢報告·2018》中，該公司2017年凈負債率為263.19%，在19家千億資產A股上市房企中排名第三位;短期負債與貨幣資金的比值為1.74倍，在樣本中同樣排名第三。

規模擴張迅速

華發股份成立于1992年8月，其前身始創于1980年，1994年該公司取得國家一級房地產開發資質，2004年在上交所上市。在上市的初始幾年里，華發股份走得四平八穩。截至2010年末，其資產總額首次突破200億元。

變化發生在2012年。“70后”的華發集團董事、總經理李光寧，接替袁小波出任該集團董事長及法人代表。2013年底，李光寧召開改革創新戰略規劃工作會議，提出未來五年的總體戰略目標，即至2018年，集團總資產達到1500億元以上，主營業務收入超過500億元，凈資產達到600億至800億元。集團綜合實力進入中國企業500強并位居較佳排位。

此后華發股份的規模擴張速度異常激進。截至2017年12月31日，其總資產為1396.83億元，是2012年底資產規模的4.82倍，離2018年1500億元的目標僅一步之遙。甚至在2013、2014這兩年，該公司的總資產增速均超過50%。

據克而瑞數據顯示，2016年該公司銷售金額突破300億元，同比增長168.6%，行業排名來到第34位。

長期保持高增長并不是一件易事。由于市場調控不斷緊縮，加之其布局城市過于集中在珠海、武漢、上海、廣州等一、二線城市，2017年華發股份銷售業績明顯下滑，銷售金額為310.17億元，較2016年下降13.18%;銷售面積達133.76萬平方米，同比下滑20.23%，2017年該公司的行業銷售排名已退至第58。

杠桿率高企

激進擴張的代價之一便是杠桿率高企。截至2017年12月31日，華發股份凈負債率高達263.19%，在19家千億規模A股上市房企中排名第三位。

此外，其負債規模擴張幅度亦高于資產擴張幅度。2017年末，該公司負債合計達1157.67億元，是2012年底負債規模的5.73倍，而其資產規模較2012年末的擴張幅度僅為4.82倍。

一方面債臺高筑，另一方面，華發股份的現金儲備也捉襟見肘。2017年度財務報告顯示，其短期借款為90.36億元，一年內到期的非流動負債為104.59億元，二者之和為194.95億元。而其貨幣資金僅為111.93億元，短期負債與貨幣資金的比值為1.74倍，這表明該公司面臨較大的短期償債壓力。

既要維持擴張速度，又要償還債務，華發股份的資金運營面臨的壓力可想而知。

在此狀況下，公司不得不頻繁融資以補充“血液”。公告顯示，截至2018年4月底，華發股份累計新增借款約138.29億元，占2017年凈資產239.16億元的比重為57.82%。其中銀行借款新增約28.06億元，企業債券、公司債券等融資工具新增約25.65億元，委托貸款、融資租賃等減少約2.80億元，其他借款(保險債權計劃、信托貸款等)新增約87.38億元。