(圖片來源：全景視覺)
經濟觀察報 記者 饒賢君“鼓勵疏解非首都功能，鼓勵補齊地區配套短板，鼓勵完善地區公共服務設施，鼓勵加強職住平衡。”在這四大原則之下，北京市規劃和國土資源管理委員會(以下簡稱“規土委”)發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》(以下簡稱《清單》)。《清單》根據北京城市總體規劃中“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構劃分，按照六大區域各自的功能定位設置了正負面調整清單，協調區域發展。
其中，除“中軸線及其延長線、長安街及其延長線”區域外的五大區域正面調整清單中，均出現了“鼓勵……調整為學前教育設施、養老設施”、“鼓勵……調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施”，鼓勵建設項目完善地區配套、推進人民美好生活，而這一點也正是目前許多房地產開發企業追求的新機遇。
增配美好生活
學前教育設施、養老設施以及社區便民服務、菜市場等居住公共服務設施成為了幾大區域中共同列入正面名單的“風口”。“民以食為天”，北京市近年來對舊式農產品市場、菜市場進行了大規模疏解，同時加大對建設便民農產品網點的政策鼓勵。除了高頻剛需的菜市場，超市、小型商業、活動中心等便民服務設施也迎來了“拆舊建新”的發展期。
根據2017年6月北京市政府發布的數據，2015至2016年，全市共疏解提升市場302個、物流中心51個，全市共新建和規范提升蔬菜零售、便利店(超市)、早餐等基本便民商業網點2475個。全市基本便民商業服務網點在城市社區覆蓋率達到86.8%，網點連鎖化率達到30.3%，其中城六區實現基本便民服務社區全覆蓋。
本次《清單》再次為增設便民服務設施鋪路，核心區及中心城區鼓勵將居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等居住公共服務設施，城市副中心、新城、生態涵養區則鼓勵各類用地調整為居住公共服務設施。
這對許多戰略上轉型“美好生活”的房企來說是一個新的發力點。
金科將品牌戰略定位為“美好生活服務商”，金科生活服務集團董事長夏紹飛在前幾日的“美好你的生活”發布會上表示，未來社區服務將越來越成為房企重要的業務板塊，“建筑成就社區的美好，但是人賦予了社區溫度。”據介紹，社區鄰里超市、社區集市已經是金科“醫食住行育游”生活服務體系中的重要組成部分。
萬科則早在數年前就開始了社區菜場、商超的嘗試，對于正負面名單可能帶來的影響，萬科方面對記者表示，將在六月發布相關布局，目前暫無實質性內容可告知，但同時，萬科方面透露，目前社區商超有較大改版動作，“不再是大家想的菜市場”。
除了居住公共服務設施，前述北京市規土委人士表示，清單中的許多鼓勵名單都與人民的美好生活息息相關，“應該看到，(《清單》)鼓勵向學前教育、養老等用地類型轉換，都是出于這個(美好生活)考慮。”
對學前教育與養老設施的鼓勵同樣契合了許多房企近年來在“美好生活”社區配套打造上的創新點。
碧桂園早在1994年建立了第一所自己的私立國際學校，囊括幼兒園到小學1、2年級的教育，2014年，碧桂園教育集團更名博實樂教育在美上市，據其公開資料，目前博實樂已擁有62所學校及幼兒園。
目前萬科、恒大、保利、金地、中海等眾多房企都已有自己的學校及幼兒園。杭州萬科一位相關業務負責人曾對記者透露，房企發展社區學前教育有其獨特優勢，一是先天的距離優勢，二是房企品牌帶來的信譽度，三是建設成本低。
養老地產則是房企更為炙手可熱的產品創新概念，在近期眾多大中型房企的業績發布會中，“社區養老”、“養老度假”等關鍵詞被頻頻提及，養老地產迎來風口幾乎成為行業共識。
可以預見，在《清單》正負面名單的明確指導及打造“美好生活”的風口下，房企、資本對于推動騰退用地改造養老、學前教育、居住公共服務設施的積極性將提高。
補短板、促協調
北京的城鄉、區域發展存在不協調，這是北京市市長陳吉寧2018年1月所做《北京市政府工作報告》中明確指出的問題。
為各區域找準功能定位，使得對應產業自發流動到阻力更小的區域，推動各區域配套短板的補齊是促進協調發展的重要戰略。《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》(以下簡稱《規劃》)重點提出，“騰退疏解”將是未來數年內北京市核心區及中心城區的關鍵詞，主要疏解對象包括區域性商品交易市場、大型醫療機構、一般性制造企業、地下空間及群租房、部分普通高校及培訓機構等“非首都功能”的承載體，此外還將調整優化傳統商業區業態，限制新增商業功能。
不符合兩大區域定位的“非首都功能”被騰退疏解后，將釋放大量的用地空間，而根據《清單》的正面名單，這些空間將優先用于保障中央政務功能、發展文化與科技創新、補充公共服務設施、增加公共租賃住房等方面。
商業、中高等教育、醫療等功能在核心區及中心城區是被疏解的對象，同時也被列入負面名單，這意味著這些功能在核心區及中心城區已經飽和乃至溢出，今后將不再增加。與之相對的，北京市副中心、新城、生態涵養區均將醫療及教育功能列入了調整的正面名單，商業雖未列入正面名單，但也未列入負面名單。
在這樣的對比下，商業、教育、醫療等功能形成了向三區域轉移的趨勢，逐漸補足三區域資源上的不足。
以醫療為例，記者查閱“三甲搜”統計，截至2017年4月，在核心、中心區，東城區、西城區、海淀區、朝陽區四區分別有10、12、12、11家三甲醫院，北京市副中心通州區僅有1家三甲醫院，新城區中，昌平區有3家三甲醫院，順義區有1家三甲醫院，而生態涵養區各區中均無三甲醫院。
在核心、中心區限制醫院擴張的情況下，醫療資源開始向近郊、遠郊的三區域傾斜。例如，2017年3月，北大人民醫院、安貞醫院、首都兒科研究所等3家三甲醫院獲批開設通州院區，此外，據記者統計，新城五區也均有新的三甲醫院分院開設計劃。
教育資源的外溢相對更有針對性，也直接與新城“新興產業集聚區”的定位相關。目前，北京在昌平區及房山區分別規劃了沙河大學城及良鄉大學城，各引入了多所985及211院校分校。
教育資源外放意味著人才的擴散，高新技術產業是人才密集型產業，部分產業隨高校而來的可能性不小。創業者向南鵬原本是紫光系旗下公司的高級工程師，他正考慮將公司定址在沙河大學城附近的創業園區，“辦公室的租金比城區低很多，旁邊有北航、北郵也好招人，對于初創企業來說還是比較友好的，創業氛圍也很不錯。”
嚴格區域功能定位
“所有的正負面清單都圍繞四個原則展開，每個區域嚴格遵循自己的定位，你從這個角度去看，就會發現清單很好理解。”一位北京市規土委人士對記者說。
根據《規劃》，北京城市空間結構被劃分為一核：首都功能核心區;一主：中心城區;一副：城市副中心;兩軸：中軸線及其延長線、長安街及其延長線;多點：順義、大興、亦莊、昌平、房山新城;一區：生態涵養區(門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區)。
首都功能核心區是六大區域的重中之重，《規劃》將其定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心的核心承載區，是首都功能及形象的展示窗口。因此，《清單》正面調整名單均有較嚴格的用地限制，負面調整名單覆蓋面較廣，鼓勵非首都功能的疏散。
其中，鼓勵核心區的工業、倉儲、批發市場等用地，調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房以及學前教育、養老設施，鼓勵歷史建筑調整為公共文化設施，鼓勵居住區相鄰用地調整為居住公共服務設施(社區便民服務、菜市場等)。而大型商業項目、商務辦公項目、綜合性醫療機構、專科教育高等教育用房、住宅商品房、倉儲物流設施均在限制調整名單。
中心城區被定位為服務、保障首都功能的關鍵區域，因此，中心城區用地調整名單的思路與核心區類似，負面調整名單與核心區基本一致，以疏散非首都功能為核心，但給出了一定的調整空間。例如，各類用地調整為綜合性醫療機構的限制被約束于五環內，各類用地調整為住宅商品房的限制被約束于四環內。“一副多點一區”三大區域被定位為逐步疏解出的非首都功能的承接區域，正面清單覆蓋面廣，涵蓋教育設施、養老設施、居住公共服務設施、公共文化設施、醫療設施等，而負面清單均為“限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場”。
同時，三大區域也有著各自獨特的定位，城市副中心區域為市級黨政機關與市屬行政事業單位的功能承接區，新城為高新技術和戰略性新興產業集聚區，生態涵養區為生態發展示范區。
相對應的，在三區域正面清單中，鼓勵新城工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房，鼓勵生態涵養區工業、倉儲、批發市場等用地調整為旅游接待用房以及農業科技用房。
不同于其他五大成片的區域，兩軸區域在位置及功能定位上都較為特殊，《規劃》將其稱為“體現大國首都文化自信及形象氣質的代表地區”，兩軸正面清單鼓勵中軸線兩側建筑調整為歷史文化項目及公共文化設施。
