降價、計提減值等是業績下滑主因

“期末年度大考”成績單即將揭曉，從目前發布的“預估分”來看，2021年，A股房地產板塊虧損額大概率會創下歷史紀錄。

Wind資訊數據顯示，截至2月14日，按照申銀萬國房地產行業分類，A股房地產板塊126家上市公司中，已有62家企業發布了2021年業績預告，其中超六成凈利潤下滑，28家預虧企業中，11家虧損額超10億元。

“為加快銷售回款而降價甩賣、計提資產減值、財務成本攀升以及交付項目受阻未能按計劃結轉等多重因素，是房地產相關公司盈利下滑，乃至虧損的重要原因。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，下半年銷售市場回暖尚存不確定性，至于房企的盈利能力回升則需更長時間。

部分房企虧損擴大

Wind資訊數據顯示，上述28家預虧房地產相關企業去年虧損總額預計為791億元至950億元，而這是以往A股房地產板塊難以想象的規模。

排在虧損首位的是華夏幸福。1月28日晚間，華夏幸福對外發布公告稱，預計2021年虧損331億元至391億元。公司2020年同期盈利36.65億元。對此，華夏幸福表示，公司流動性自2020年第四季度以來出現階段性緊張，出現金融債務未能如期償還的情況，融資業務幾乎停滯，對公司經營產生嚴重影響，導致公司業績大幅下降。

另一個虧損超百億元的房企是藍光發展，其公告表示，預計2021年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-120.37億元。主要原因為債務逾期，資金緊張，造成本年內計劃交付的項目施工進度受到不同程度的影響。

還有部分房企虧損原因是經營性虧損和計提資產減值準備共同導致的。某華中地區房企預計計提資產減值準備20億元至30億元，同時，受房地產市場整體下行影響，伴隨公司在轉型過程中，房產項目盡快完成清盤、轉讓和退出，也產生了減值。

不僅是房企，房地產產業鏈內的下游服務上市公司同樣面臨虧損壓力。世聯行于1月28日公告稱，預計公司2021年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損8.5億元至12.5億元，上年同期為盈利1.1億元。

世聯行表示，報告期內因對部分房企應收項目計提減值準備，對業績產生重大影響，其中某大客戶資金周轉困難，出現了商業承兌匯票逾期未兌付的情況。截至2021年12月31日，世聯行對該客戶應收款項余額約為12.66億元，其中應收賬款約8.11億元（含已逾期尚未兌付商業承兌匯票轉入應收賬款約3.11億元），其他應收款約0.35億元，未到期商業承兌匯票約4.20億元。雖然公司一直與其積極協商尋求解決方案，但根據目前實際情況，世聯行對該應收賬款的可回收性進行了分析評估，認為減值跡象明顯。同時對通過投資持有的1億元其他非流動金融資產計提資產減值準備。

此外，世聯行認為，將面臨應收賬款、應收票據和其他應收款無法及時回收的風險。世聯行對此類有客觀證據表明已經發生了信用減值的應收款項合計約2.22億元，按單項計提壞賬準備并確認預期信用損失。

在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來，房地產相關企業2021年業績虧損主要是以下原因，第一，由于2021下半年市場下行壓力的影響，地產銷售不及預期，同時為了加快銷售與資金回款，房企多采取降價處理，導致房地產銷售毛利有所下降，可變現凈值低于成本，進而出現虧損；第二，由于債務逾期，資金較為緊張，導致項目交付進程受阻，未能如期交付與去化，進而影響房地產業務的收入；第三，部分企業財務成本的增加，也在一定程度上加大了虧損幅度；第四，基于謹慎性原則計提相應存貨跌價準備。

多重壓力難解

不難看出，虧損面擴大的原因是多樣化的，但當下銷售市場遇冷、融資困難、資金鏈緊張的局面仍未徹底改善，多重壓力下，A股房地產板塊仍面臨不少困難。

“2021年下半年，市場低迷，房企入冬。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，特別是投資布局集中在三四線城市的房企，降價明顯影響利潤，大面積“以價換量”的促銷讓虧損面進一步擴大，市場低迷仍在持續中。

據中指研究院統計，2022年1月份，TOP100房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億元房企較去年同期減少14家，超50億元房企較去年同期減少31家。在宋延慶看來，2022年房企到期債務規模高，融資難、銷售現金回流難、資產轉讓難的市場格局仍未改變，縮表出清仍是今年房企要解決的難題，市場信心有待回升。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，2021年下半年以來，房地產銷售劇烈下滑，盡管政策上在邊際改善，但市場還沒有出現明顯回暖，還在深度調整。或許，今年二季度以后房地產銷售會逐漸回升。

至于接下來房企如何布局，劉水進一步稱，今年不同類型房企會落實不同發展戰略。比如，實力強勁的央企及經營穩健的民企依然會積極獲取優質地塊，為后續發展做好儲備。杠桿高的企業、流動性困難的企業，會基本停止拿地，節省支出，確保現金流。今年房企的壓力，上半年會大些，下半年會有好轉。上半年，市場銷售、融資等改善有限，房企壓力依然較大。下半年，隨著各地政策落地，市場回暖，房企壓力將明顯好轉。（記者 王麗新）

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