安居客終于要第三次走上IPO之路了。
4月8日，安居客正式向香港聯交所遞交上市申請，招股書顯示安居客此次上市將募資超過10億美金。據稱，美銀證券、中金公司(19.46,0.26,1.35%)及瑞信為聯席保薦人。
安居客在申報稿中表示，根據艾瑞咨詢數據，以月活躍用戶量計算，公司是中國最大的在線房產平臺;按2020年營業收入計算，公司是最大的新房及二手房在線營銷平臺。
關鍵是在2018年至2020年，安居客的營業收入分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，同期歸母凈利潤卻有所波動，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元，同期的凈利潤率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。
需要指出的是，雖然2020年安居客因為受分擔債務因素的影響，凈利潤下降比較明確，但2020年凈利潤率也依然超過了24%。
這可能是安居客董事長姚勁波在此時高舉大旗，準備重新走上IPO之路的底氣。
有意思的是，4月10日，市場監管總局公布了對阿里巴巴“2選1”壟斷行為的處罰規定：罰款182億元。當天，姚勁波便通過微博發出呼吁，要求市場監管總局對于其主要競爭對手貝殼的“2選1”行為進行調查。
“強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元(4%標準)，并建議將此款項打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓購房負擔。”姚勁波稱。此時，距離安居客遞交IPO第1版申請書剛剛過去兩天。
針對姚勁波的發難，貝殼方面回應僅一句話：“自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。”這件事就這樣不了了之，業內有人調侃說，姚勁波這次“碰瓷”沒成。
而如果通讀姚勁波的微博，能看出其實他想表達的意思有兩點：一是控訴貝殼的壟斷行為，二是告知大眾安居客要進入新房交易領域了。
關于要進入新房交易領域這一點，在安居客的招股書中也有說明。這讓部分房地產中介人士感到不舒服，甚至有人大喊姚勁波“不講武德”，原因就在于一直以來貝殼找房作為老牌互聯網房地產營銷的平臺，代表著這些傳統中介的利益與貝殼找房“唱對臺戲”，現在為了利潤和業務的增量，安居客也要轉型到貝殼找房的那種模式。
這讓曾經的盟友坐臥不安。
1、傳統大佬安居客
在業內，每當人們提及安居客，就少不了拿它與競爭對手貝殼找房作一番比較。雖然同為房地產電商平臺，但安居客跟貝殼找房的業務模式卻大為不同。
貝殼在3月16日發布的2020年報數據顯示，2020年貝殼實現凈收入705億元人民幣，同比增長53.2%，其營收組成均是由新房、二手房和其他交易產生的傭金抽成。
從貝殼找房的收入數據中可看出，二手房交易和新房交易的服務費，已經占了總收入的9成。這意味著貝殼找房上所有房源的公布，最終的業務指向都是成交，而發布房源貝殼是不收相關費用的。這種模式下，最終促使用戶購房乃至成交后產生的服務費分成才是貝殼找房的主要收入來源。
然而，安居客招股書顯示，2020年安居客的總營收為80.52億，來自于在線營銷服務的收入達到77.9億元，營銷服務收入在總營收中的占比高達96.9%，而交易服務產生的傭金費為2.27億元，占比僅為2.8%。
實際上，這就是傳統的房地產中介互聯網服務，安居客的業務模式是向中介開放端口和廣告發布渠道，從中收取年度服務費以及特定地域或者位置的廣告費用。
根據行業內反饋的數據可以得知，安居客的端口一年服務費最便宜的是1000元，基本上每個中介公司都要為中介業務員去購買相關的端口，不然他們發布相關信息就會產生問題。
對于房地產中介來說，發布房源是一個非常剛性的需求，所以像安居客這樣的平臺一直以來都有存活的空間，還能保證近8-10%左右的業務增長，而且安居客招股書顯示每年的毛利率在90%左右，畢竟安居客提供的就是一個網端的上傳端口，成本幾乎可以忽略不計。
但問題也在這里，雖然毛利率高得嚇人，但利潤率呈現走低的狀態，相對于貝殼找房700多億的年收入，安居客如果僅在這個傳統業務上繼續深扎，恐怕跟貝殼找房的距離會越來越大。
可能這也是姚勁波突然提出要轉型新房業務的重要原因。
不過，從財務報表來看，與鏈家推出貝殼找房不同的是，安居客若想涉足新房交易領域，恐怕會影響原有的收入體系和客戶群，加上現在安居客的業務還有一個“命門”——被同為一個董事長的股東58集團牢牢抓住。
2、58集團的深度捆綁
談及安居客上市，就必須說它的實控人姚勁波和控股的母公司58集團。
3月26日，臨近遞交上市申請書的前兩周，安居客進行了股份拆分，1股拆10股。目前安居客總股本為23.36億股，按照最后一輪融資時(拆分后每股)3.54美元計算，則IPO前安居客總市值大約為82.7億美元。
安居客招股書顯示，姚勁波透過58同城控制約45.3%的股份，透過Nihao Haven Corporation等公司控制約13.5%的股份，合計控制安居客約58.8%的股份。
而在2020年，58同城完成私有化的市值是87億美元，這意味著在短短一年內，姚勁波從母公司拆出來一個與58同城私有化前市值差不多的一個子公司。
因此，已經有媒體將“資本運作大佬”的名頭放到了姚勁波身上。
但在這樣的資本運作背后，卻把安居客深深打上了58集團的烙印，若安居客上市成功后，這到底會給安居客帶來什么影響，現在依然無從得知。
唯一可以肯定的是，從現在安居客的財務報表可以看出，與其說它是一家獨立公司，不如說它是58集團的一個子公司或者事業部。
首先，關聯交易中數據顯示，2018年至2020年，安居客支付給58集團的采購金額分別為15.68億元、19.78億元、21.17億元，主要采購是流量獲取服務、業務營運服務、廣告及營銷服務及共享服務，分別支出的金額如下所示。
