保利發展（SH.600048）公布了2021年財報并舉辦了業績發布會。作為最大的央企地產開發商，保利也面臨毛利率下降的挑戰。

2021年保利的銷售排名位列行業第四，沒有實現進三爭一的目標，不過在4月21日的業績會上，保利董事長劉平稱，對這個目標依然有著信心和底氣，但并不簡單追求規模上的排名。

報告期內，保利營實現營業收入2850億元，同比增長17.19%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%；扣除非經產性損益的凈利潤為268.3億元，同比下降4.87%。

保利發展

值得注意的是，歸母凈利潤及扣非凈利潤，均是保利自2004年上市公開披露業績以來，首次出現同比下滑。

保利在公告中表示，報告期內公司收入取得一定增長主要源于公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付并結轉收入，同時由于結轉項目毛利率下降，所以營業利潤出現一定下降。

36氪梳理數據發現，2021年保利凈利率及毛利率同比下滑的幅度，已創下其上市以來的最大跌幅。2021年保利發展毛利率為26.78%，同比下降17.75%。凈利率為13.05%，同比下降20.77%。

明顯下滑的毛利率，與近年來保利高價拿地導致營業成本大增密切相關。

2021年，保利房地產銷售業務毛利率下滑最明顯，同比減少了6.35個百分點。同期，該業務的營收成本同比增長26.17%，而收入同比增長15.19%。

其中，2021年土地成本增速明顯，約為836.71億元，占總成本的40.13%，同比增長28.59%；開發建設及其他成本約為1063.39億元，占總成本的51%，同比增速也高達24.33%。

國君證券研報指出，2021年保利拿地金額/銷售金額為35%，雖然不及2020年的47%，但在權益拿地/銷售金額40%的限制下，公司已經保持較高強度。

另外，保利在去年「撿漏」集中供地，平均樓面價同比下降8%至6821元/平方米。綜合歷史數據來看，自2017-2020年，保利新增土地儲備均價每平米分別為6118元、6186元、5802元、7388元。國君證券研報顯示，未來隨著高地價項目的持續結算，毛利率仍將持續下滑。

值得注意的是，保利的分紅方案依舊引發了投資者爭議。財報顯示，2021年，保利擬每10股派發現金紅利5.80元（含稅），合計擬派發現金紅利69.43億元（含稅），分紅率約為25%，較過去5年不低于30%的分紅率有所下降。同樣凈利潤下滑的萬科，將分紅率從35%提高到50%，以保證每股分紅水平的穩定。

2021年保利曾發布《2021-2023年股東回報規劃》，稱未來三年分紅率下調為不低于25%。業績會上，劉平回答36氪稱公司將嚴格按照規劃執行，既考慮了股東回報需求，也保障公司資金儲備以應對市場變化。目前保利股東人數為13萬人，相比去年6月底下降50%。

此外，保利管理層在業績會上稱收并購一直是公司項目拓展的重要來源之一，今年全年投資計劃是3650億元，對各種拓展方式持開放態度：

「公司不簡單追求收并購的金額或數量目標，而是從補充優質資源儲備的角度開展項目投資，嚴格按照項目立項標準對各類項目機會進行研判?！?/p>

關鍵詞： 同比下降 同比增長 報告期內