近日，依據由中國建筑科學研究院有限公司和中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會共同主編的《長租公寓綜合性能評價標準》（編號為T/CECS 778－2020），中房網發布了關于長租公寓綜合性能評價首批項目公告。首批獲得評價標識的項目共12個，其中11個被評為五星級公寓，1個被評為四星級公寓。此外，第二批共9個申報項目正在進行評價工作。近年來，各類有關長租公寓的標準文件層出不窮，面對即將到來的10萬億租房市場，長租公寓學習酒店評星，會不會是一條正確的道路？
《長租公寓綜合性能評價標準》（以下簡稱《標準》），是目前國內首個對長租公寓進行全方位、全過程的綜合性能星級評價，于2021年5月1日正式實施。
今年6月，長租公寓綜合性能評價工作正式啟動。經過5個月的時間，中國房地產業協會公布長租公寓綜合性能評價首批12個項目名單，11家長租公寓獲評五星級認證，1家獲評四星級認證。這11家五星級長租公寓中，9家屬于龍湖冠寓，1家屬于國企湖北科投，1家屬于地產公司湖北幸福垸實業集團。
《標準》由宜居品質、綠色健康、智慧系統、服務管理等4類性能指標組成，一是“宜居品質”，對長租公寓的安全保障、室外環境、公區配置、套內設施等進行評價；二是“綠色健康”，對節約資源、聲、光、熱、水質及裝配式裝修的評價指標；三是“智慧系統”，主要包括智慧控制、智慧能源、智慧服務的長租公寓提升性指標；四是“服務管理”，從對租戶的服務、公寓的服務設施、內部管理制度和實際運營質量四個方面進行評價。此外，標準還設置了提高與創新項，鼓勵長租公寓的創新性實踐。
根據這個評價體系，長租公寓被劃分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級5個等級，新建和改擴建長租公寓都可使用。
這套已經投入使用的評價體系，目前已經成為了部分省市評定長租公寓產品的重要標準，武漢就是其中之一。2021年4月，武漢市財政局、武漢市住房保障和房屋管理局聯合下發的《武漢市住房租賃市場發展專項資金管理辦法》明確規定，“為推進租賃住房標準化建設，對獲得長租公寓綜合評價三星級以上的租賃住房，優先列入專項資金補助范疇。”
基于政府對《標準》的肯定，龍湖、萬科等地產企業也要求全國各門店按照《長租公寓綜合性能評價標準》的要求進行貫標。
據了解，《標準》于2019年9月正式啟動編制，2020年12月正式發布。項目啟動時，編制單位邀請了萬科、龍湖、自如等行業代表及參編企業代表，參與方案的編制。自如開放了實驗數據及相關材料供應商庫，從裝修材料、家具板材兩個主要方面為長租公寓評價標準體系提供充分的樣本資源及實踐論證。
略有不同的是，當時《標準》的側重核心為長租公寓裝飾裝修產品和室內環境的系統性分級評價指標，相較之下目前的評價體系包含的內容更廣。
中國標準化研究院質量研究分院院長劉碧松曾表示，標準是長租公寓發展的“牛鼻子”。事實上，經過了幾年的發展，長租公寓行業已經擁有了各式各樣的 “牛鼻子”。僅產品及服務板塊，空間秘探遴選了部分已公布的行業標準如下。
2019年7月
《長租公寓室內裝修標準》
（T/SZZX 006—2019）
這項標準由深圳市公寓租賃行業協會聯合深圳市消費品質研究院、深圳市建筑科學研究院共同制定并推出。
不同于之前的“事后處理”，該標準以“預評價＋前處理”為核心，通過對裝修設計、材料采購、施工、驗收全過程各階段進行污染管控。此外，該標準還提出了長租公寓的室內空氣質量標準和材料性能要求，力圖從包括設計、施工、驗收等過程的長租公寓全壽命周期出發，形成一套完善的裝修污染控制技術標準。
2020年5月
《蛋殼公寓長租公寓室內空氣污染控制標準》
(Q/DKBZ D001-2020)
本標準由蛋殼公寓與生態環境部中環聯合認證中心共同制定，當時是首個在企業標準信息公共服務平臺上公示的企業標準。
該標準從房源控制與設計、材料的選定、裝飾裝修、驗收和維護五個方面對蛋殼公寓的產品進行標準化要求，從源頭解決長租公寓室內空氣污染問題。此外，在企標規定的五個環節之外，蛋殼公寓還引入“智能新風系統”，為出租房源增加健康呼吸保障。
2021年5月
《租賃住房裝飾裝修技術規程》
（T/CBDA 43-2020）
這份標準是由中國建筑裝飾協會住宅租賃產業分會指導，北京優爾裝飾集團主編，對目前長租公寓、民宿短租和共享辦公空間的裝修技術形成統一的行業標準。
該標準側重于租賃住房的裝配式裝修。其中，對于裝修污染控制規定，除了從源頭上減少有污染材質的使用、裝修過程中對工藝細節進行把控外，還梳理了裝修污染的長短期治理方法，從根源杜絕裝飾裝修的污染源。
2021年6月
《長租公寓室內環境評價通則》
（T/CAS 407-2020）
本標準由中國標準化研究院、中國建設報社、國家家具及室內環境質量監督檢驗中心、中國建筑標準設計研究院、中國質量認證中心等專業機構共同編寫，為長租公寓行業的首個“室內環境評價通則”。
該標準嚴格限定了長租公寓室內環境評價的對象、指標、流程、等級，并且明確要求參與室內環境評價的長租公寓企業均需滿足相關國家或行業標準規定。此指標體系分為三級涉及76個小項，其中包括耐水膩子、揮發性有機化合物含量（TVOC）等。
除此之外，在金融產品發布以及投融資等板塊，也發布了多項標準。不僅如此，發布標準的主體并不限于各類協會或研究院，房源平臺也參與其中。早在2018年，京東房產上線“京東直租”業務之際，京東發布了《京東直租公寓標準》，每換一個房客時，都可以更換新的鎖芯和鑰匙等。彼時，京東這樣的舉措被視為租房行業的新氣象。
令人唏噓的是，一些曾參與編寫標準方案的企業，卻步入了泥潭。以企業身份發布首個企業標準的蛋殼為例，其最新資訊是蛋殼公寓關聯公司被杭州市中級人民法院執行1.48億元，累計被執行約1.72億元。
言歸正傳，無論是“五星級”評價標準，亦或是重重帶著“行業首個”光環進場的產品及服務標準，這些有關產品及服務的標準，大多是由非政府組織發起的。其中部分標準的制定及公布，還承擔著為企業品宣的任務。因此，這些由協會及品牌編寫發布的標準，究竟是不是長租公寓行業的剛需？
從上層制度建設層面而言，標準是長租公寓規范發展的基石。今年全國兩會，“規范發展長租房市場”首次被寫進政府工作報告。此后，從企業到協會再到政府，相繼出臺了一系列行業長租公寓行業相關標準。在中央財經大學城市與房地產管理系教授陳俊華看來，這些標準及監管制度將有效引導長租公寓回到良性發展的道路上。
一般情況下，政府往往負責監管層面的標準制定，有關產品與服務的標準，常會采用當下這種“取之于民，用之于民”的方式。畢竟，這些由從業者與專家學者一同制定的標準，在落地性及細節考慮上會更滿足行業所需。同時，這些標準正式發布前基本都需要住房租賃相關官方監管部門的審核批準。換言之，這些是獲得了官方許可的行業標準。
從長租公寓企業經營層面而言，標準是前行道路上的一盞明燈。不得不承認的是，即便已經經歷了狂熱，進入冷靜的發展階段，長租公寓依舊是一個稚嫩的新行業，在標準方面是“羸弱”的。這樣的現狀，對于一些新入局的玩家而言徒增試錯成本；對于老玩家們而言，同樣是戰戰兢兢，高空“走鋼絲”。
一方面，老玩家們通過與協會等單位一同參與編寫行業標準，與行業分享自有的成功經驗，讓新手玩家們能夠少走彎路。如萬科、龍湖參與了《長租公寓綜合性能評價標準》的編寫，讓五星級公寓有了具象化的呈現。另一方面，這些成功經驗及舉措通過標準的形式確定了之后，對于老玩家而言也是一種保障。畢竟，在標準正式確定之前，這些所謂的成功經驗，僅僅是企業的“非標做法”而已。
從消費者權益保障層面而言，標準是長租公寓產品品質的保障。在行業標準確立的背后，是一次又一次的消費者維權事件。基于甲醛事件，長租公寓運營方再也不能忽視重視室內空氣以及裝修污染的問題，開始建立評測標準；基于租金貸事件，監管部門開始對長租公寓品牌方的金融進行嚴厲監管。
常會聽到這樣的“怨言”，行業標準不足，導致各類維權事件頻發。事實上，標準更多時候是起到“補丁”的作用。鮮少有標準制定者能夠在產品制造之前就設想出相關標準，即便有，那也只是一個初始版本的標準。因此，越來越多的細則標準，是讓消費者擁有安心租房生活的重要力量。
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綜上，“牛鼻子”已然成為了長租公寓行業剛需。此外，據《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，預計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規模近10萬億元。同時，國內前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。
事實上，無論是10萬億市場體量，或是2.6億租房人口，亦或是73萬套存量房源，長租公寓行業及消費市場究竟需要怎樣的行業標準？
/G端:衡量企業實力的標尺
部分行業標準及評價體系的落實和表現情況，已經成了政府判斷長租公寓企業實力的關鍵標尺之一。正如上文提及的武漢，已經將三星級以上的公寓優先列入專項資金補助范疇。此外，今年6月北京也發布公告，符合改建宿舍型租賃住房改建標準的項目，可申請使用中央財政補貼資金。
與此同時，從歷年各地發放住房租賃企業獎勵專項資金時公布的要求來看，除了規模和建設用地等硬性直觀指標之外，智能化以及品牌效應等軟性指標也需要被納入標準的確定范圍。如杭州2020年發布的《杭州市中央財政支持住房租賃市場發展試點專項資金使用管理辦法》中，智能門禁系統就是一項獎勵標準。
/B端:老少皆宜的行動指南
在本次發布的評價標準中，有一個至關重要的一點，即適用于“新建及存量長租公寓”。如此一來，這份標準的使用范圍成了一份“老少皆宜”的行動指南。因為部分行業標準對于下場許久的存量玩家們而言，的確不算太友好。
畢竟這些存量玩家們本身拿到的物業條件可能不及新建項目，無論是建筑結構或是區域劃分等，都有其難以改變的短板。因此就這些項目而言，如果標準能夠主動“適應”項目，給出更靈活機動的標準性方案，或許能夠成為更多企業認同并自覺遵循的行動指南。
/C端:可視化的產品說明書
隨著越來越多的90后、00后進入租賃市場，這些對租住生活品質高要求的群體，不再滿足于從小區門口的大爺大媽手中租房子。他們習慣于事先搜羅諸多有關長租公寓企業的相關信息，然后再做決策。但是，當前的長租公寓品牌對外公布的資料大同小異，無外乎網絡、管家服務、公共區域配置等，鮮少涉及到那些看不到的產品品質的核心。
因此，對于消費者而言，如果在其了解一家長租公寓品牌產品質量時，一份如同食品配方表一樣詳細的產品標準說明書，或能成為其選擇租住該品牌的重要動力。而且，隨著越來越多的行業標準接踵而至，標準可視化的產品說明書，或許真的可能會出現在品牌介紹的頁面中。
當然，制定僅僅是長租公寓行業標準化的第一步。如何更好地落地執行、優化并完善，滿足G端、B端以及C端的需求之后，共同推動行業的良性發展，才是行業標準需要解決的又一重問題。“牛鼻子”已經牽住了，長租公寓的規范化發展還會遠嗎？
本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同，36氪經授權發布。
