萬科旗下的物業板塊終于要上市了。
11月5日，萬科發布公告宣布，其擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯交所上市。
此前，萬物云究竟是否上市、何時上市，一直是業內熱議焦點。“沒想好”、“怕資本市場把我們引導壞了”，郁亮曾對此多次做出類似表態，一再強調“只有區別于傳統的物業公司才會考慮上市”。
事實上，從每次郁亮「打太極」的口風中，隱約可以看出他對萬科物業的期待。尤其當郁亮第一次給出“萬科物業會上市”的明確信號，恰恰是去年10月萬科物業改名更具科技范的萬物云前夕。
如今上市號角聲響起，這朵萬物云是否講出了資本市場認可的邏輯，長成了郁亮心中的模樣？一切還有待考驗。
01 對標貝殼？野心不止于此
在物管企業資本化浪潮中，萬物云無疑是值得期待的一個。不僅僅是位居前列的在管規模，還在于要用科技改變整個行業的野心。
如何成為一個科技公司，萬科從給物業改名開始。
去年10月，萬科物業正式更名為萬物云。圓角字體、白底藍字、數字0與1構成的logo，儼然互聯網科技公司的一貫風格。公司主體名稱也「拋棄」了萬科與物業，成為了「萬物云空間科技服務股份有限公司」。
與此同時，萬物云還放出了一個科技感滿滿的品牌樹，包括空間Space、技術Tech和成長Grow三大模塊。
截圖來自萬物云
彼時，朱保全對36氪等媒體表示，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。「就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。」
不過就在幾天前，恰逢萬物云更名一周年，朱保全致全員信中認為以貝殼為代表的交易業務僅僅是一個局部，萬物云應該在住的領域大有作為。「我們服務于城市居民基于“住”的消費，包括物業、房屋修繕煥新、美居、租賃買賣等。」
據萬科 2020 年財報顯示，萬物云旗下的萬睿智能科技、深圳萬物云科技有限公司已獲得國家高新企業認證。目前，萬科的數字化業務主體主要包括萬物云與萬翼科技。
北京林業大學物業管理系教授程鵬對未來可棲分析稱，行業巨頭多考慮通過戰略布局，從價值鏈角度去思考如何改變行業的現有成本分配格局，改變原有的交易結構，調整利益分配格局。
02 從BAT搶人，靠住宅物業盈利
想做科技公司，萬科補齊的短板必然包括研發能力。
「你原來叫萬科物業，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快。」朱保全笑稱改名是為了招人。
近期，原阿里副總裁、 阿里云智聯網首席科學丁險峰加入萬科，這個有20年的AI與IoT物聯網領域經驗的互聯網高管，目前的新身份是萬物云管理合伙人、首席科學家CTO。
萬科等地產公司從互聯網高薪挖人的消息也常見報端。郁亮并不避諱，在2020年業績會上坦誠，“我們的高科技人才有被BAT挖回去的，當然我們也從BAT挖過來不少人才。”
去年，萬科物業在武漢打造了中國第一個物業數字運營中心，朱保全表示萬科物業20%的流程是通過遠程完成。未來希望有更多的流程通過遠程完成，“因為如果想實現人工智能，前一步就是要先實現遠程。”
據萬科此前透露，萬科物業從每年營業收入中，拿出1.5%用于研發與創新。朱保全曾說，“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。“
不過從具體的財務數據來看，住宅物業業務仍挑大梁。2020年，萬物云營業收入182億元。其中住宅物業服務收入100.5億元，占比55.2%，商業物業服務 53.1億元，占比29.2%。智慧城市服務 9.9億元，占比5.4%，社區生活服務9.8億元，占比 5.4%，萬物成長收入8.6億元，占比4.7%。
截圖來自萬科公告
萬物云打造科技感，只有區區一年的時間，在公告上被列在萬物云主營業務第一位的仍是物業服務。
03 產業互聯網任重道遠
在萬物云的Space模塊中，萬科物業的住宅物業、萬物梁行的商業物業、萬物云城城市物業是其立足業務。
今年10月的媒體交流會上，朱保全透露對其空間業務的未來規劃。“萬物云旗下住宅物業應該靜心做品質服務，控制增速在30%以內，而商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。”
朱保全認為，商業物業、城市物業等業務是在承接政府和企業基于營造宜人環境的服務管理外包。「在這個海量服務外包市場中，特別缺少我們這樣的“管家”。而從國際市場看，僅企業服務外包已經跑出幾家500強公司。」
從廣州白云、成都高新區、廈門鼓浪嶼到青島動車小鎮，萬物云的城市空間的名單上陸續增加著全國各地的項目。
國信證券研報測算，2030 年非住宅物管行業空間有望達到 13129 億元。不再滿足于圍墻內的小區，也有更多房企將觸角涉及到更為廣闊的空間。去年以來，碧桂園服務、雅生活服務等物企不斷加碼對市政環衛、園林綠化等上下游產業鏈企業的收并購。
盡管萬億級市場令人心生澎湃，多位業內人士指出，對于目前物業公司來說，城市物業仍處于跑馬圈地的摸索階段。「一開始的成本投入較大，需要以時間換空間。」
談及科技與空間如何連接，朱保全曾表示，要建設基于空間服務效率改善的云平臺。「過去20年，互聯網完成了簡單作業流程的變革，如信息與物流。我們的流程更復雜，產業互聯網之路更加艱巨。」
程鵬認為，當以科技的底層邏輯來連接空間生意時，物業遠遠超越了單靠服務和產品盈利的階段。未來將逐漸向依靠核心資源和能力、豐裕的資金、生態化布局發展。「得空間者得天下」。
而面對萬物云的故事，資本市場會給出怎樣的答案，很快便會揭曉。
本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：未來可棲，36氪經授權發布。
