無論對(duì)于業(yè)主，還是對(duì)于城市而言，棚改和舊改的意義，都是不一樣的。

棚改的邏輯，產(chǎn)業(yè)推動(dòng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)：房?jī)r(jià)會(huì)漲或投資房產(chǎn)回報(bào)率高→不斷有新需求買新房→房企拿地→老舊小區(qū)推倒重來，蓋新房，即棚改。

【資料圖】

棚改，是多方的利益參與其中，比如購房人、房企、土地供應(yīng)方等，而且很容易形成多方共贏局面（購房人買到新房、開發(fā)商賺錢、官方賣地、拆遷戶暴富），推動(dòng)力就更大。

而舊改的邏輯，更多屬于一種民生性質(zhì)的補(bǔ)貼，或者城市更新的外立面美化。

比如老舊小區(qū)加裝電梯、窗戶外立面翻新等，一般屬于官方拿錢或者業(yè)主填補(bǔ)一些，共同改造舊房小區(qū)，利益方參與較少，共贏機(jī)會(huì)小。

因此，身邊許多住在老城區(qū)的原住民，往往還是更愿意參與到棚改進(jìn)程中來的，畢竟，一次性貨幣補(bǔ)償，拿錢走人，或者拆一套賠二套住新家，要比修修補(bǔ)補(bǔ)、外面光鮮里面不堪要干脆爽快得多。

很多人之所以不太喜歡舊改，原因如下：

1、舊改樓棟業(yè)主難以形成統(tǒng)一意見

比如裝電梯，1~3樓業(yè)主就不太愿意加裝電梯，擋住了采光和通風(fēng)不說，而且還讓低樓層房源的相對(duì)優(yōu)勢(shì)幾乎被抹平，后期維護(hù)保養(yǎng)也容易扯皮。

2、老舊小區(qū)管廊線路老化

老舊小區(qū)改造，很多只是對(duì)外立面進(jìn)行美化、修補(bǔ)，而對(duì)于隱藏在樓棟中的隱蔽工程，比如水管、電線等，很難徹底一步到位更換，或者更換成本巨大，因此，很多老舊房源就算舊改完畢，外立面看上去確實(shí)很光鮮了，但是房屋里面該漏水還漏水，該發(fā)霉還是發(fā)霉。

3、地塊的價(jià)值未完全發(fā)揮出來

很多老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊上的老舊小區(qū)，要么屬于5~6層的步梯樓，要么屬于低效用地，有的地塊地處市區(qū)核心板塊，周邊地鐵站、商業(yè)等配套十分稀缺，但卻匹配了一個(gè)老舊小區(qū)，這樣的地塊價(jià)值，幾乎沒有完全被釋放出來。

棚改不僅是對(duì)于房產(chǎn)的徹底更新，更是一種對(duì)于地塊價(jià)值的徹底釋放和激活，能夠讓優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值發(fā)揮出最大的效能出來。

而舊改，只是在原來的老舊房源上修修補(bǔ)補(bǔ)，地塊的價(jià)值長期被壓抑，難以代償周邊配套的更新?lián)Q代和升級(jí)。

從上面可以看出，無論是從官方推動(dòng)產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展的角度而言，還是從業(yè)主的個(gè)人實(shí)際利益出發(fā)，棚改往往都是更優(yōu)先于舊改的價(jià)值存在。

但棚改的大環(huán)境，首先是房?jī)r(jià)要能夠上漲，買房能讓人賺到錢，哪怕是租金回報(bào)率上升也好，只有這樣才會(huì)產(chǎn)生源源不斷的新的購房需求，才能推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)鏈條向前滾動(dòng)。

甚至可以說，住在老城區(qū)的老市民，和那些花錢購買新房的新市民，以及城市本身，都是一個(gè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的利益共同體，鏈條上的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，尤其是需求端，一旦需求萎縮，不能夠創(chuàng)造新的需求，那就會(huì)拖累整個(gè)循環(huán)。

因此，想要重拾當(dāng)年棚改的輝煌黃金時(shí)代，最重要的是保護(hù)需求、創(chuàng)造需求，讓買房的投資者能夠獲得更高的回報(bào)，無論是在房?jī)r(jià)增值方面，還是在租金上漲層面，只有保護(hù)好了需求和購房動(dòng)機(jī)，才是解決舊改和棚改之差距的治本之策。

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