房地產投資基金是什么：
房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
房地產私募基金的特點：
從基本的組織結構來看，房地產私募基金以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點：
1. 多固定收益，少浮動收益
房地產私募基金極少采用純浮動收益結構。房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。這樣既能排除投資人的風險顧慮，又將確保其取得項目開發的大部分利潤。
2. 多優先、劣后結構，少同股同權結構
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信托的“優先、劣后”結構，相當于有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資，少股權投資
房地產私募基金業目前主流的投資模式都是采用“股權 債務”的“夾層投資”的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方還會簽訂一個固定的回購協議。
房地產私募基金的發展態勢：
據中國報告大廳了解：2014年初，有近20家中國房企宣布赴海外融資，融資總額超500億元人民幣。分析認為，出現這股熱潮的原因有二：
一是國內房企再融資遇阻，雖確定年內開閘，但目前上報再融資計劃的眾多房企中通過國土部資格審批的僅一家，預計，最終通過國土部審批的數量也將很少;
二是隨著美國逐漸退出QE，海外融資難度好而成本今后都將大幅上升，必須抓住這一時間窗口大舉吸收資金。
國內銀根緊縮加大了房企再融資難度，在這種情況下，房企不僅紛紛在海外融資，還嘗試投資銀行和私募基金等金融產業，試圖實現融資渠道的多元化。
房企這種扎堆海外融資的情形并非首次出現。據統計，2013年中國知名房企海外融資額逾552億美元，約合3369億元人民幣，比2012年上漲120%。
在國內銀根緊縮的背景下，房企正在致力于打通多元化融資渠道。房企涉銀、實施金融創新成為一種新的發展趨勢。中國指數研究分析師指出，從國外的發展經驗來看，未來國內房地產也或將逐步從以開發為主的經營模式，轉向以財富及資產管理為主的經營模式。
目前，已經有部分房地產企業開始將發展觸角伸向銀行業等金融行業。 此外，房地產私募基金得到快速發展，募集資金規模持續擴大。據統計，2012年房地產私募投資基金的新募基金數為94只，是2008年的10倍。
房地產私募基金的投資方向也更加多元化，從住宅為主逐步延伸到商業、旅游、養老地產等多元化領域房企通過聯合拿地的形式融通資金也已漸成趨勢。分析指出，2014年，隨著流動性趨緊、信貸政策差別化待遇，以及外資逐步撤離、熱錢流出，房地產企業融資趨緊已成定局。資金安全將成為房企的生命線。一方面應緊抓融資窗口期，加大海外發債、信托等多元融資力度，另一方面要積極探索金融創新，搭建更為多元化的融資結構。
